Αν έχετε ποτέ υποβάλει αίτηση για στεγαστικό δάνειο ή δάνειο και σας έχουν απορρίψει, παρόλο που το εισόδημά σας φαίνεται σταθερό, μπορεί να είναι απογοητευτικό. Ακόμα πιο απογοητευτικό είναι όταν σας λένε ότι οφείλεται στον «δείκτη χρέους» σας.
Ένας από τους βασικούς αριθμούς που χρησιμοποιούν οι δανειστές για να κρίνουν την ικανότητά σας να αποπληρώσετε είναι κάτι που ονομάζεται Δείκτης Συνολικής Εξυπηρέτησης Χρέους (TDS)Αλλά οι περισσότεροι άνθρωποι δεν γνωρίζουν τι είναι, πώς υπολογίζεται ή πώς επηρεάζει την έγκριση του δανείου τους.
Και αν προσπαθείτε να αγοράσετε ένα σπίτι, να λάβετε μια πιστωτική γραμμή ή αναχρηματοδότηση Το γεγονός ότι το στεγαστικό σας δάνειο δεν είναι κατανοητό, θα μπορούσε να είναι ο λόγος που χάνετε εξαιρετικές προσφορές ή οποιαδήποτε άλλη προσφορά.
Γιατί είναι μεγάλη υπόθεση για τους δανειολήπτες
Ας υποθέσουμε ότι βγάζετε αξιοπρεπή χρήματα και πιστεύετε ότι βρίσκεστε σε καλή οικονομική κατάσταση. Αλλά τότε ένας δανειστής εξετάζει την αίτησή σας και λέει ότι ο δείκτης TDS σας είναι πολύ υψηλός. Ξαφνικά, αναρωτιέστε:
- Τι περιλαμβάνεται σε αυτόν τον υπολογισμό;
- Πόσο ψηλά είναι πολύ ψηλά;
- Τι μπορώ να κάνω για να το διορθώσω;
Η μη γνώση αυτών των απαντήσεων μπορεί να οδηγήσει σε περιττές απορρίψεις, υψηλότερα επιτόκια ή μικρότερα ποσά δανείου από αυτά που χρειάζεστε.
Γι' αυτό η κατανόηση του δείκτη TDS είναι κρίσιμη, επειδή λέει στους δανειστές πόσο από το εισόδημά σας έχει ήδη δεσμευτεί για την αποπληρωμή χρεών.
Ποιος είναι ο Δείκτης Συνολικής Εξυπηρέτησης Χρέους (TDS);
The Συνολικός δείκτης εξυπηρέτησης χρέους είναι ένα οικονομικό μέτρο που χρησιμοποιούν οι δανειστές για να μετρήσουν πόσο από το ακαθάριστο εισόδημά σας πηγαίνει για πληρωμές χρέους.
Περιλαμβάνει το κόστος στέγασης (όπως το στεγαστικό σας δάνειο, τους φόρους ακίνητης περιουσίας και τη θέρμανση) συν όλες τις άλλες μηνιαίες υποχρεώσεις σας, όπως πληρωμές αυτοκινήτου, φοιτητικά δάνεια, ελάχιστα ποσά πιστωτικών καρτών και οποιεσδήποτε άλλες πιστωτικές γραμμές.
Συνήθως εκφράζεται ως ποσοστό. Όσο χαμηλότερο είναι το ποσοστό, τόσο περισσότερο περιθώριο έχετε να αναλάβετε δράση. Όσο υψηλότερο είναι, τόσο πιο υπερβολικά επιβαρυμένος φαίνεστε στους δανειστές.
Τύπος αναλογίας TDS
Εδώ είναι ο βασικός τύπος:
Δείκτης TDS = (Συνολικές Μηνιαίες Πληρωμές Χρέους / Ακαθάριστο Μηνιαίο Εισόδημα) × 100
- Συνολικές Μηνιαίες Πληρωμές Χρέους = κόστος στέγασης + άλλες πληρωμές πάγιου χρέους
- Ακαθάριστο Μηνιαίο Εισόδημα = εισόδημα προ φόρων και κρατήσεων
Παράδειγμα Υπολογισμός
Ας δούμε ένα παράδειγμα.
Φανταστείτε ότι κερδίζετε 6,000 δολάρια το μήνα προ φόρων.
Τα μηνιαία σας έξοδα:
- Πληρωμή στεγαστικού δανείου (συμπεριλαμβανομένου του φόρου ακίνητης περιουσίας και της θέρμανσης): 2,000 $
- Δάνειο αυτοκινήτου: 450 $
- Φοιτητικό δάνειο: 300 $
- Ελάχιστο ποσό πιστωτικής κάρτας: 100 $
Συνολικές μηνιαίες πληρωμές χρέους = 2,000 $ + 450 $ + 300 $ + 100 $ = 2,850 $
Τώρα συνδέστε το στον τύπο:
Δείκτης TDS = (2,850 $ / 6,000 $) × 100 = 47.5%
Αυτό σημαίνει ότι σχεδόν το ήμισυ του εισοδήματός σας έχει ήδη δεσμευτεί για χρέη. Για πολλούς δανειστές, αυτό αποτελεί προειδοποιητικό σημάδι.
Γιατί οι Δανειστές Ενδιαφέρονται
Ο δείκτης TDS βοηθά τους δανειστές να αποφασίσουν πόσο επικίνδυνοι είστε ως δανειολήπτης. Εάν ένα μεγάλο μέρος του εισοδήματός σας είναι ήδη δεσμευμένο, ανησυχούν ότι δεν θα σας απομείνει αρκετό για να καλύψετε τις νέες πληρωμές δανείου.
Γενικά:
- A Δείκτης TDS κάτω από 40% θεωρείται υγιές.
- Οτιδήποτε πάνω 44% μπορεί να σημάνει κινδύνους, ανάλογα με τον δανειστή και τον τύπο του δανείου.
Κάθε δανειστής έχει τα δικά του όρια, αλλά η διατήρηση του επιτοκίου κάτω από το 40% είναι συνήθως ένας ασφαλής στόχος.
Τι περιλαμβάνεται στον λόγο TDS;
Η κατανόηση του τι περιλαμβάνεται στον Συνολικό Δείκτη Εξυπηρέτησης Χρέους σας μπορεί να κάνει τεράστια διαφορά κατά την υποβολή αίτησης για δάνειο. Οι δανειστές θέλουν να γνωρίζουν πόσο από το εισόδημά σας καλύπτεται ήδη από σταθερές πληρωμές χρέους. Δείτε πώς το αναλύουν:
Περιλαμβάνεται:
- Πληρωμές στεγαστικών δανείων ή ενοικίωνΑυτό είναι το μεγαλύτερο μέρος για τους περισσότερους ανθρώπους. Εάν είστε ιδιοκτήτης του σπιτιού σας, περιλαμβάνει το κεφάλαιο του στεγαστικού σας δανείου, τους τόκους, τον φόρο ακίνητης περιουσίας και το κόστος θέρμανσης. Εάν νοικιάζετε, το μηνιαίο ενοίκιό σας μετράει.
- Φόροι ιδιοκτησίαςΕάν έχετε στην κατοχή σας σπίτι, οι δανειστές υπολογίζουν τους ετήσιους φόρους ακίνητης περιουσίας σας διαιρούμενους σε μηνιαία ποσά, καθώς πρόκειται για μια συνεχή οικονομική υποχρέωση.
- Κόστος θέρμανσης (για στεγαστικά δάνεια)Ειδικά σε ψυχρότερες περιοχές, τα έξοδα θέρμανσης λαμβάνονται υπόψη για τους υπολογισμούς της ιδιοκτησίας κατοικίας, καθώς είναι προβλέψιμα και απαραίτητα.
- Ελάχιστες πληρωμές με πιστωτική κάρταΑκόμα κι αν αποπληρώνετε το υπόλοιπό σας κάθε μήνα, οι δανειστές υποθέτουν ότι θα βγάζετε μόνο το ελάχιστο ποσό. Αυτό προσμετράται στο TDS σας.
- Αυτοκίνητα δάνειαΠεριλαμβάνεται οποιαδήποτε μηνιαία πληρωμή που συνδέεται με δάνειο αυτοκινήτου ή χρηματοδότηση οχήματος.
- Φοιτητικά δάνειαΕίτε ομοσπονδιακό είτε ιδιωτικό, εάν έχετε πληρωμή φοιτητικού δανείου, αυτό λαμβάνεται υπόψη.
- Προσωπικά ή ενοποιημένα δάνειαΑυτές οι σταθερές μηνιαίες πληρωμές, ανεξάρτητα από τον τρόπο που χρησιμοποιήσατε τα χρήματα, προστίθενται στο συνολικό χρέος σας.
- Γραμμές πίστωσηςΕάν έχετε κάνει ανάληψη από πιστωτική γραμμή, οι δανειστές περιλαμβάνουν τους τόκους ή τις απαιτούμενες ελάχιστες πληρωμές, ακόμη και αν δεν χρησιμοποιείτε το πλήρες ποσό.
- Υποχρεώσεις διατροφής συζύγου/τέκνωνΕάν έχετε πληρωμές διατροφής συζύγου ή παιδιού με δικαστική εντολή, αυτές θεωρούνται επαναλαμβανόμενες οφειλές και περιλαμβάνονται επίσης.
Δεν περιλαμβάνονται:
- Είδη παντοπωλείουΕνώ τα τρόφιμα αποτελούν μεγάλο μέρος του προϋπολογισμού σας, δεν υπολογίζονται επειδή ποικίλλουν από μήνα σε μήνα και δεν αποτελούν πάγια υποχρέωση αποπληρωμής.
- ΚοινόχρησταΦυσικό αέριο, ηλεκτρικό ρεύμα, νερό, διαδίκτυο, αυτά είναι απαραίτητα, αλλά δεν είναι πάγια χρέη που καλύπτονται από συμβόλαια ή χρονοδιαγράμματα αποπληρωμής.
- Μεταφορές (βενζίνη, ασφάλιση)Παρόλο που πιθανότατα πληρώνετε τακτικά για βενζίνη και ασφάλιση, θεωρούνται μεταβλητά έξοδα.
- Ψυχαγωγία ή φαγητό έξωΣυνδρομές, βραδιές κινηματογράφου, εστιατόρια, αυτά εμπίπτουν στην κατηγορία του lifestyle, όχι πάγιες υποχρεώσεις.
- Εισφορές συνταξιοδοτικών αποταμιεύσεωνΑκόμα κι αν συνεισφέρετε τακτικά σε ένα πρόγραμμα 401(k) ή RRSP, οι δανειστές δεν τα συμπεριλαμβάνουν επειδή είναι τεχνικά προαιρετικά.
Εν ολίγοις, ο δείκτης TDS αφορά το ποσοστό του εισοδήματός σας που έχει ήδη δεσμευτεί νομικά για πάγια χρέη. Οι καθημερινές δαπάνες δεν περιλαμβάνουν μόνο τις επαναλαμβανόμενες μηνιαίες πληρωμές που πρέπει να κάνετε.
TDS εναντίον GDS: Ποια είναι η διαφορά;
Μπορεί επίσης να ακούσετε για το Δείκτης Ακαθάριστης Εξυπηρέτησης Χρέους (GDS)Αυτό περιλαμβάνει μόνο έξοδα που σχετίζονται με τη στέγαση, όπως το στεγαστικό σας δάνειο, τους φόρους ακίνητης περιουσίας και τη θέρμανση.
Το TDS περιλαμβάνει τα πάντα στο GDS. συν τα άλλα χρέη σας.
GDS = (Κόστος Στέγασης / Ακαθάριστο Εισόδημα) × 100 TDS = (Στέγαση + Άλλα Χρέη) / Ακαθάριστο Εισόδημα × 100
Οι δανειστές συχνά εξετάζουν και οι δύο, αλλά το TDS δίνει μια πληρέστερη εικόνα των οικονομικών σας υποχρεώσεων.
Πώς να μειώσετε τον λόγο TDS σας
Εάν ο δείκτης TDS σας είναι υψηλότερος από αυτόν που προτιμούν οι δανειστές, μην πανικοβάλλεστε, υπάρχουν πρακτικοί τρόποι για να τον μειώσετε και να αυξήσετε τις πιθανότητές σας να λάβετε έγκριση.
1. Αποπληρώστε το χρέος με υψηλό επιτόκιο Ξεκινήστε αντιμετωπίζοντας τις πιστωτικές κάρτες και τα προσωπικά δάνεια. Αυτά συχνά συνοδεύονται από υψηλότερα επιτόκια και υψηλότερες ελάχιστες πληρωμές. Μειώνοντας αυτά τα υπόλοιπα, θα μειώσετε άμεσα τις μηνιαίες υποχρεώσεις σας και θα βελτιώσετε τον δείκτη TDS.
2. Ενοποιήστε τα δάνειά σας Εάν έχετε πολλά δάνεια με ποικίλες πληρωμές, η ενοποίησή τους σε ένα μόνο δάνειο με χαμηλότερο επιτόκιο μπορεί να μειώσει τη μηνιαία σας πληρωμή. Αυτό εξορθολογίζει το χρέος σας και μπορεί να μειώσει σημαντικά τον δείκτη TDS.
3. Αυξήστε το εισόδημά σας Αυτό μπορεί να μην είναι μια λύση που θα σας λυθεί από τη μια μέρα στην άλλη, αλλά ακόμη και μια μερική απασχόληση, μια ελεύθερη εργασία ή μια παράλληλη εργασία μπορούν να κάνουν τη διαφορά. Δεδομένου ότι ο δείκτης TDS βασίζεται στο ακαθάριστο εισόδημά σας, κάθε επιπλέον δολάριο που κερδίζετε λειτουργεί υπέρ σας.
4. Αναβολή σημαντικών αγορών Σκέφτεστε να χρηματοδοτήσετε ένα νέο αυτοκίνητο ή να πάρετε ένα άλλο δάνειο; Αν σκοπεύετε να υποβάλετε σύντομα αίτηση για στεγαστικό δάνειο ή μεγάλο δάνειο, περιμένετε λίγο. Η διατήρηση χαμηλών επιπέδων χρέους πριν από την υποβολή της αίτησής σας σάς βοηθά να παρουσιαστείτε ως ένας πιο σταθερός δανειολήπτης.
5. Προσθέστε έναν συνυπογράφοντα ή συνδανειολήπτη Εάν κάποιος άλλος, όπως ο/η σύζυγος ή ένα μέλος της οικογένειας, έχει σταθερό εισόδημα και μικρό χρέος, η προσθήκη του/της στην αίτησή σας μπορεί να βελτιώσει την αναλογία σας. Το εισόδημά του/της περιλαμβάνεται στον υπολογισμό, γεγονός που μπορεί να σας βοηθήσει να πληροίτε τις προϋποθέσεις για ένα καλύτερο δάνειο ή επιτόκιο.
Πόσο χαμηλό πρέπει να είναι το TDS μου για ένα στεγαστικό δάνειο;
Κατά τη εφαρμόζοντας Για ένα στεγαστικό δάνειο, ο δείκτης TDS παίζει σημαντικό ρόλο στο πόσο μπορείτε να δανειστείτε και στο αν θα εγκριθείτε καθόλου. Πόσο χαμηλός θα πρέπει λοιπόν να είναι;
Οι περισσότεροι δανειστές προτιμούν να βλέπουν τον δείκτη TDS σας κάτω από 40%Αυτό τους λέει ότι δεν έχετε υπερβολικά πολλά χρήματα και ότι εξακολουθείτε να έχετε χώρο στο εισόδημά σας για να διαχειριστείτε μελλοντικές πληρωμές. Ιδανικά, αν μπορείτε να διατηρήσετε το TDS σας 35% ή χαμηλότερο, θα θέσετε τον εαυτό σας σε ισχυρότερη θέση ώστε να πληροίτε τις προϋποθέσεις για τους καλύτερους όρους δανείου.
Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι δανειστές ενδέχεται να αποδεχτούν ένα TDS ύψους έως και 44%, ειδικά αν έχετε υψηλό πιστωτικό σκορ, μεγάλη προκαταβολή ή σημαντικά περιουσιακά στοιχεία.
Αλλά μόλις ο δείκτης σας αρχίσει να ανεβαίνει πάνω από αυτό το επίπεδο, οι επιλογές σας συρρικνώνονται γρήγορα και θα μπορούσατε να αντιμετωπίσετε υψηλότερα επιτόκια, χαμηλότερα ποσά δανείου ή και πλήρη απόρριψη.
Το ιδανικό σημείο; Κρατήστε το TDS σας. κάτω του 40%και θα καλύψετε άνετα τις περισσότερες απαιτήσεις των δανειστών.
Ποια είναι η διαφορά μεταξύ TDS (Συνολική Εξυπηρέτηση Χρέους) και GDS (Ακαθάριστη Εξυπηρέτηση Χρέους);
Το TDS (Συνολική Εξυπηρέτηση Χρέους) και το GDS (Ακαθάριστη Εξυπηρέτηση Χρέους) είναι δύο βασικοί δείκτες που χρησιμοποιούν οι δανειστές για να αξιολογήσουν την οικονομική σας υγεία όταν υποβάλλετε αίτηση για στεγαστικό δάνειο. Ενώ ακούγονται παρόμοιοι, μετρούν διαφορετικά πράγματα:
Ο Δείκτης Ακαθάριστης Εξυπηρέτησης Χρέους (GDS) εξετάζει μόνο το κόστος στέγασης. Αυτό περιλαμβάνει τις πληρωμές στεγαστικών δανείων, τους φόρους ακίνητης περιουσίας, το κόστος θέρμανσης και μερικές φορές τα τέλη διαμερισμάτων, εφόσον ισχύουν. Δίνει στους δανειστές μια ιδέα για το πόσο από το εισόδημά σας διατίθεται απλώς για να διατηρήσετε μια στέγη πάνω από το κεφάλι σας.
Ο Δείκτης Συνολικής Εξυπηρέτησης Χρέους (TDS) το πάει ένα βήμα παραπέρα. Περιλαμβάνει τα πάντα, από τον υπολογισμό του GDS, καθώς και τις άλλες πληρωμές χρέους σας, όπως δάνεια αυτοκινήτου, φοιτητικά δάνεια, ελάχιστα ποσά πιστωτικών καρτών, προσωπικά δάνεια και άλλα.
Έτσι, ενώ ο δείκτης GDS δείχνει πόσο θα σας κοστίζει το σπίτι σας μηνιαίως, ο δείκτης TDS δείχνει πόσο από το εισόδημά σας πηγαίνει για να καλυφθούν όλα τα επαναλαμβανόμενα χρέη σας.
Οι δανειστές χρησιμοποιούν και τα δύο για να κατανοήσουν πόσο επιβαρυμένα είναι τα οικονομικά σας και για να αποφασίσουν αν μπορείτε ρεαλιστικά να αντέξετε οικονομικά ένα νέο δάνειο. Η διατήρηση και των δύο αριθμών σε ένα υγιές εύρος βελτιώνει τις πιθανότητές σας για έγκριση και καλύτερους όρους.
Τελικές Σκέψεις
Ο Συνολικός Δείκτης Εξυπηρέτησης Χρέους σας είναι κάτι περισσότερο από ένας απλός αριθμός. Είναι ένας από τους βασικούς δείκτες που καθορίζουν εάν θα λάβετε στεγαστικό δάνειο, πόσο πληροίτε τις προϋποθέσεις, ακόμη και ποιο επιτόκιο σας προσφέρεται.
Η κατανόηση του τρόπου λειτουργίας σας δίνει τον έλεγχο. Σας επιτρέπει να κάνετε πιο έξυπνες επιλογές πριν υποβάλετε αίτηση για πίστωση και σας βοηθά να αποφύγετε τις εκπλήξεις απόρριψης.
Αν σκοπεύετε να αγοράσετε σπίτι, να αναχρηματοδοτήσετε ή να πάρετε ένα μεγάλο δάνειο, ελέγξτε νωρίς τον δείκτη TDS. Αν είναι πολύ υψηλός, αρχίστε να εργάζεστε για να τον μειώσετε. Ή επικοινωνήστε μαζί μας
Επειδή, όσον αφορά τον δανεισμό, οι αριθμοί μιλούν πιο δυνατά από οτιδήποτε άλλο και ο δείκτης TDS σας λέει πολλά στους δανειστές για το τι μπορείτε να διαχειριστείτε.