Nadlan Capital Group – Χρηματοδότηση για ξένους επενδυτές στην αγορά των ΗΠΑ
Τι είναι το BRRRR;
Αγορά, Αποκατάσταση, Ενοικίαση, Αναχρηματοδότηση, Επανάληψη
Το BRRRR είναι ένα αρκτικόλεξο που σημαίνει Αγορά, Αποκατάσταση, Ενοικίαση, Αναχρηματοδότηση και Επανάληψη. Είναι μια επενδυτική στρατηγική σε ακίνητα που περιλαμβάνει μια σειρά βημάτων για την απόκτηση, βελτίωση και μόχλευση ακινήτων για μακροπρόθεσμη δημιουργία πλούτου. Η στρατηγική είναι ιδιαίτερα δημοφιλής μεταξύ των επενδυτών σε ακίνητα που επιδιώκουν να δημιουργήσουν ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων που παράγουν εισόδημα. Ακολουθεί μια ανάλυση κάθε βήματος στη στρατηγική BRRRR και πώς παίζουν ρόλο τα στεγαστικά δάνεια:
Αγορά
Οι επενδυτές ξεκινούν με τον εντοπισμό και την αγορά ενός ταλαιπωρημένου ή υποτιμημένου ακινήτου. Αυτό θα μπορούσε να είναι ένα ακίνητο που χρειάζεται ανακαίνιση, κατάσχεση ή ένα ακίνητο κάτω από την αγοραία αξία.
Rehab
Μετά την απόκτηση του ακινήτου, οι επενδυτές πραγματοποιούν τις απαραίτητες ανακαινίσεις και βελτιώσεις για να αυξήσουν την αξία του. Ο στόχος είναι να ενισχυθεί η ελκυστικότητα του ακινήτου και οι δυνατότητες εισοδήματος από ενοίκια.
Ενοικίαση
Μόλις ολοκληρωθούν οι ανακαινίσεις, το ακίνητο ενοικιάζεται σε ενοικιαστές. Το εισόδημα από ενοίκια βοηθά στην κάλυψη των τρεχουσών δαπανών, συμπεριλαμβανομένων των πληρωμών στεγαστικών δανείων, των φόρων ακινήτων και των εξόδων συντήρησης.
Αναχρηματοδοτήστε
Μετά την ανακαίνιση και την ενοικίαση του ακινήτου, οι επενδυτές επιδιώκουν να αναχρηματοδοτήσουν το αρχικό κόστος αγοράς και ανακαίνισης με νέα υποθήκη. Η αναχρηματοδότηση βασίζεται στην αυξημένη εκτιμώμενη αξία του ακινήτου, η οποία είναι αποτέλεσμα των βελτιώσεων που έγιναν.
⦿ Το νέο στεγαστικό δάνειο που λαμβάνεται μέσω αναχρηματοδότησης αποπληρώνει τα αρχικά δάνεια αγοράς και ανακαίνισης. Οι επενδυτές στοχεύουν στην εξασφάλιση ενός στεγαστικού δανείου που καλύπτει ένα σημαντικό μέρος της συνολικής επένδυσής τους στο ακίνητο.
⦿ Το αναχρηματοδοτούμενο στεγαστικό δάνειο ιδανικά έχει πιο ευνοϊκούς όρους, όπως χαμηλότερο επιτόκιο, το οποίο μπορεί να βελτιώσει τη ταμειακή ροή.
επαναλαμβάνω
Με τα έσοδα από την αναχρηματοδότηση, οι επενδυτές μπορούν να επαναλάβουν τη διαδικασία χρησιμοποιώντας τα κεφάλαια για να αποκτήσουν και να ανακαινίσουν ένα άλλο ακίνητο. Αυτό επιτρέπει στους επενδυτές να ανακυκλώνουν τα κεφάλαιά τους και να δημιουργούν ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων που παράγουν εισόδημα με την πάροδο του χρόνου.
Βασικά σημεία σχετικά με τα στεγαστικά δάνεια και το BRRRR
Αρχική Υποθήκη
Το πρώτο βήμα περιλαμβάνει την εξασφάλιση μιας αρχικής υποθήκης για την αγορά του ακινήτου. Αυτή η υποθήκη καλύπτει το κόστος κτήσης και οι επενδυτές συχνά αναζητούν επιλογές χρηματοδότησης με ευνοϊκούς όρους.
Χρηματοδότηση Αποκατάστασης
Ανάλογα με την έκταση των ανακαινίσεων, οι επενδυτές μπορούν να χρησιμοποιήσουν πρόσθετες επιλογές χρηματοδότησης, όπως δάνεια κατασκευής ή προσωπικά κεφάλαια, για να καλύψουν το κόστος αποκατάστασης.
Υποθήκη αναχρηματοδότησης
Το βήμα αναχρηματοδότησης περιλαμβάνει την απόκτηση νέας υποθήκης με βάση τη βελτιωμένη αξία του ακινήτου. Αυτή η νέα υποθήκη εξοφλεί την αρχική υποθήκη και τυχόν πρόσθετη χρηματοδότηση που χρησιμοποιείται για ανακαινίσεις.
Αναλογία δανείου προς αξία (LTV).
Η επιτυχία της στρατηγικής BRRRR συχνά εξαρτάται από την επίτευξη μιας ευνοϊκής αναλογίας δανείου προς αξία κατά τη διάρκεια της αναχρηματοδότησης. Οι δανειστές έχουν συνήθως μέγιστους δείκτες LTV και οι επενδυτές στοχεύουν να αναχρηματοδοτήσουν με αναλογία που τους επιτρέπει να έχουν πρόσβαση σε σημαντικό μέρος του επενδυμένου κεφαλαίου τους.
Θέματα ταμειακών ροών
Οι επενδυτές θα πρέπει να αναλύσουν προσεκτικά τις πιθανές ταμειακές ροές του ακινήτου μετά την αναχρηματοδότηση για να διασφαλίσουν ότι τα έσοδα από ενοίκια καλύπτουν πληρωμές στεγαστικών δανείων και άλλα έξοδα.
Χρησιμοποιώντας το χονδρεμπόριο ως εργαλείο με το BRRRR
Η συνεργασία με έναν χονδρέμπορο ακινήτων κατά την εφαρμογή της μεθόδου BRRRR μπορεί να είναι μια στρατηγική προσέγγιση για την εύρεση ιδιοκτησιών με χαμηλή αξία στην αγορά που χρειάζονται αποκατάσταση. Ακολουθεί ένας οδηγός βήμα προς βήμα για το πώς να συνεργαστείτε με έναν χονδρέμπορο για την εκτέλεση της στρατηγικής BRRRR:
Δημιουργήστε σχέσεις με χονδρεμπόρους
Δικτυωθείτε με τοπικούς χονδρεμπόρους ακινήτων ή εγγραφείτε σε ομάδες επενδύσεων σε ακίνητα για να συνδεθείτε με άτομα που ειδικεύονται στην εύρεση αναξιοπαθούντων ακινήτων.
Αναφέρετε ξεκάθαρα τα κριτήρια BRRRR σας
Κοινοποιήστε με σαφήνεια τα κριτήριά σας για προσφορές BRRRR στον χονδρέμπορο. Αυτό περιλαμβάνει την επιθυμητή τοποθεσία, τον τύπο του ακινήτου, την τιμή αγοράς, το εκτιμώμενο κόστος ανακαίνισης και την πιθανή αξία μετά την επισκευή (ARV).
Δημιουργήστε μια σχέση και συμφωνία
Χτίστε μια σχέση με τον χονδρέμπορο βασισμένη στην εμπιστοσύνη και τη διαφάνεια. Εξετάστε το ενδεχόμενο να επισημοποιήσετε τη σχέση με μια γραπτή συμφωνία που περιγράφει τα κριτήριά σας, τις ευθύνες του χονδρέμπορου και τις ρυθμίσεις αποζημίωσης.
Λάβετε δυνητικούς πελάτες χονδρικής ιδιοκτησίας
Οι χονδρέμποροι θα σας παρέχουν δυνητικούς πελάτες για πιθανά ακίνητα που πληρούν τα κριτήρια BRRRR. Αυτά είναι συχνά ταλαιπωρημένα ακίνητα που μπορούν να αποκτηθούν σε τιμή χαμηλότερη της αγοράς.
Αξιολογήστε Ιδιότητες
Διεξάγετε διεξοδική δέουσα επιμέλεια σε κάθε ακίνητο που παρέχεται από τον χονδρέμπορο. Αξιολογήστε την κατάσταση του ακινήτου, τις ανάγκες ανακαίνισης και την πιθανή ARV. Βεβαιωθείτε ότι οι αριθμοί ευθυγραμμίζονται με τους επενδυτικούς σας στόχους BRRRR.
Διαπραγματευτείτε με τη Χονδρική
Διαπραγματευτείτε με τον χονδρέμπορο για να εξασφαλίσετε το ακίνητο σε τιμή που επιτρέπει μια κερδοφόρα στρατηγική BRRRR. Συζητήστε την αμοιβή του χονδρέμπορου και βεβαιωθείτε ότι η συνολική συμφωνία ανταποκρίνεται στους οικονομικούς σας στόχους.
Εκτελέστε Αποκατάσταση και Ανακαίνιση
Μόλις αποκτήσετε το ακίνητο, προχωρήστε στην αποκατάσταση και την ανακαίνιση. Συνεργαστείτε με εργολάβους για να διασφαλίσετε ότι οι βελτιώσεις προσθέτουν αξία στην ιδιοκτησία.
Διαχειριστείτε το ακίνητο ως ενοικίαση
Μετά την ολοκλήρωση της ανακαίνισης, μετατρέψτε το ακίνητο σε ενοικίαση. Αυτό δημιουργεί έσοδα από ενοίκια, συμβάλλοντας στην κάλυψη των τρεχουσών εξόδων και στη βελτίωση της συνολικής οικονομικής απόδοσης του ακινήτου.
Διαχειριστείτε το ακίνητο ως ενοικίαση
Συνεργαστείτε με έναν δανειστή για να ξεκινήσετε τη διαδικασία αναχρηματοδότησης. Παρέχετε τεκμηρίωση σχετικά με τη βελτιωμένη αξία του ακινήτου, το εισόδημα από ενοίκια και το συνολικό οικονομικό σας προφίλ.
Αναχρηματοδότηση για απόσυρση ιδίων κεφαλαίων
Με μια επιτυχημένη αναχρηματοδότηση, θα πρέπει να είστε σε θέση να αντλήσετε ένα σημαντικό μέρος του επενδυμένου κεφαλαίου σας, επιτυγχάνοντας ιδανικά μια αναλογία δανείου προς αξία (LTV) που ευθυγραμμίζεται με τους στόχους σας.
Επαναλάβετε τη Διαδικασία
Συνεχίστε να εργάζεστε με τον χονδρέμπορο για να εντοπίσετε και να αποκτήσετε πρόσθετες ευκαιρίες BRRRR. Καθώς ανακυκλώνετε το κεφάλαιό σας μέσω αναχρηματοδότησης, μπορείτε να επαναλάβετε τη διαδικασία για να δημιουργήσετε ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων που παράγουν εισόδημα.
Κλιμάκωση και διαφοροποίηση
να κλιμακώσετε το χαρτοφυλάκιό σας BRRRR και να διαφοροποιήσετε σε διαφορετικά ακίνητα και γειτονιές. Αυτό μπορεί να βοηθήσει στη διάδοση του κινδύνου και να ενισχύσει τη συνολική σταθερότητα του χαρτοφυλακίου επενδύσεων σε ακίνητα.
Παράδειγμα BRRRR από τους σπουδαστές μας χονδρικής
Ο φοιτητής μας χονδρέμπορος βρήκε ένα μεζονέτα
Ενοικιαζόμενες μονάδες:
2. Πλήρως μισθωμένο.
Μικτό ενοίκιο:
1000 $ ανά μονάδα.
Απαιτείται ανακαίνιση:
Όχι.
Ποσό αγοράς συμβολαίου:
$ 75,000.
Τελική τιμή σύμβασης μετά από επιθεώρηση:
$70,000
Ακαθάριστη απόδοση με την αγοραία αξία:
(2000 $ X 12) / 150,000 $ = 16%
Ακαθάριστη απόδοση με τιμή συμβολαίου:
(2000 $ X 12) / 70,000 $ = 34%
Ο μαθητής μας είχε στο μυαλό του 2 στρατηγικές
Στρατηγική Α
Στρατηγική Α: Χονδρική πώληση της σύμβασης
⦿ Μέσω του Δικτύου Επενδυτών μας, ο Φοιτητής εντόπισε έναν Αγοραστή για 96,000 $.
⦿ Το κέρδος του αγοραστή: = 150,000 $ - 96,000 $ = 54,000 $
⦿ Το κέρδος του φοιτητή: 150,000 $ - 70,000 $ = 26,000 $
Στρατηγική Β
Στρατηγική Β: BRRRR - Η επιλεγμένη & προτιμώμενη στρατηγική
⦿ Ο Φοιτητής Αγοράζει το Ακίνητο για 70,000 $
⦿ Μετά από 6 μήνες περιόδου εποχικής αποπληρωμής, αναχρηματοδότησα το ακίνητο στην αγοραία αξία των 150,000 $ με 80% Δείκτη Δανειακής Συναλλαγής (LTV)
⦿ Το κέρδος του φοιτητή: ($150,000 * 0.8 = $120,000) - $70,000 = $50,000
⦿ Επιπλέον κέρδος 50,000$ - 26,000$ = 24,000$
⦿ Ο φοιτητής φτάνει στο ακίνητο για να διατηρήσει και έχει μια ταμειακή ροή 1,000 δολαρίων μετά τις δαπάνες.