Σε μια αγορά όπου τα σπίτια προς πώληση είναι σχεδόν τα μισά από όσα υπάρχουν αγοραστές, οι πωλητές πρέπει να ξεχωρίζουν. Ένας δημοφιλής τρόπος για να το κάνουν αυτό είναι προσφέροντας μια εξαγορά 2-1, μια προσωρινή εξαγορά που μειώνει τις πληρωμές του στεγαστικού σας δανείου για τα πρώτα δύο χρόνια. Εάν ζυγίζετε τις στρατηγικές σας για τα στεγαστικά δάνεια, η κατανόηση του πώς μια προσωρινή εξαγορά συγκρίνεται με μια μόνιμη εξαγορά θα μπορούσε να σας εξοικονομήσει χιλιάδες και να διαμορφώσει τις επιλογές στεγαστικών δανείων σας.
Κατανόηση της δομής αγοράς 2-1
Τι κάνει ένα buydown 2-1 διαφορετικό;
Μια εξαγορά 2-1 είναι μια από τις πιο δημοφιλείς παραχωρήσεις πωλητή στη σημερινή αγορά ακινήτων. Αυτή η προσωρινή εξαγορά μειώνει το επιτόκιό σας κατά δύο ποσοστιαίες μονάδες τον πρώτο χρόνο και κατά μία ποσοστιαία μονάδα τον δεύτερο χρόνο. Μέχρι το τρίτο έτος, το επιτόκιό σας επιστρέφει στο αρχικό επιτόκιο του ομολόγου.
Ας αναλύσουμε ένα πραγματικό παράδειγμα. Ας υποθέσουμε ότι χρηματοδοτείτε ένα σπίτι αξίας 400,000 δολαρίων με επιτόκιο 6.5%. Με εξαγορά 2-1, το επιτόκιο του πρώτου έτους μειώνεται στο 4.5%, δίνοντάς σας μια μηνιαία πληρωμή περίπου 2,025 δολαρίων. Το δεύτερο έτος, θα πληρώνετε τόκο 5.5% με μηνιαία πληρωμή περίπου 2,269 δολάρια. Από το τρίτο έτος και μετά, θα πληρώνετε το πλήρες επιτόκιο του 6.5%, περίπου 2,526 δολάρια το μήνα.
Η ομορφιά αυτής της συμφωνίας έγκειται στο ότι κάποιος άλλος συνήθως πληρώνει το αρχικό κόστος. Ο πωλητής, ο κατασκευαστής ή ακόμα και ο δανειστής σας καταθέτουν χρήματα σε έναν λογαριασμό μεσεγγύησης για να καλύψουν τη διαφορά τόκων κατά τη διάρκεια των πρώτων δύο ετών.
Ποιος καλύπτει το κόστος
Στις περισσότερες περιπτώσεις, οι πωλητές ή οι κατασκευαστές πληρώνουν για μια εξαγορά 2-1 ως τρόπο να κάνουν το ακίνητό τους πιο ελκυστικό. Για ένα δάνειο 400,000 δολαρίων με επιτόκιο 6.5%, το κόστος ανέρχεται περίπου στα 9,100 δολάρια. Αυτό αντιπροσωπεύει τη συνολική εξοικονόμηση τόκων κατά τη διάρκεια της διετούς περιόδου εξαγοράς.
Ενώ τεχνικά θα μπορούσατε να πληρώσετε μόνοι σας μια προσωρινή εξαγορά, αυτό σπάνια έχει οικονομικό νόημα. Θα προπληρώνατε απλώς τους τόκους χωρίς μακροπρόθεσμες αποταμιεύσεις. Στην Nadlan Capital Group, συνήθως συνιστούμε στους πελάτες μας να δέχονται προσωρινές εξαγορές μόνο όταν ο πωλητής πληρώνει τον λογαριασμό.
Εξερευνώντας τις επιλογές στεγαστικού δανείου σας
Επεξήγηση των Μόνιμων Αποκλεισμών
Μια μόνιμη εξαγορά λειτουργεί διαφορετικά από την προσωρινή αντίστοιχη. Πληρώνετε πόντους έκπτωσης εκ των προτέρων (κάθε πόντος ισούται με 1% του ποσού του δανείου σας) και σε αντάλλαγμα, το επιτόκιό σας μειώνεται για όλη τη διάρκεια του δανείου. Αυτή είναι μια από τις στρατηγικές στεγαστικών δανείων που μπορεί να αποδώσει αδρά αν σκοπεύετε να διατηρήσετε το δάνειό σας για πολλά χρόνια.
Το βασικό ερώτημα είναι αν θα μείνετε στο σπίτι για αρκετό καιρό ώστε να αποσβέσετε την αρχική σας επένδυση. Εάν αναχρηματοδοτήσετε ή πουλήσετε μέσα σε λίγα χρόνια, θα χάσετε χρήματα από τη συμφωνία.
Σύγκριση των στρατηγικών στεγαστικών δανείων σας
Πότε πρέπει να επιλέξετε μια προσωρινή εξαγορά έναντι μιας μόνιμης; Η απάντηση εξαρτάται από το χρονοδιάγραμμά σας και τις συνθήκες της αγοράς.
Επιλέξτε ένα buydown 2-1 όταν:
-
Ο πωλητής το προσφέρει ως μέρος των παραχωρήσεών του
-
Αναμένετε μείωση των επιτοκίων εντός δύο ετών
-
Σκοπεύετε να αναχρηματοδοτήσετε μόλις βελτιωθούν τα επιτόκια
-
Το εισόδημά σας αυξάνεται και χρειάζεστε προσωρινή ελάφρυνση πληρωμών
-
Έχετε βραχυπρόθεσμα υψηλότερα έξοδα που θα μειωθούν σύντομα
Επιλέξτε μια μόνιμη αγορά μειούμενη τιμή όταν:
-
Είστε βέβαιοι ότι οι τιμές δεν θα μειωθούν σημαντικά
-
Σκοπεύετε να διατηρήσετε το στεγαστικό δάνειο για τουλάχιστον πέντε έως επτά χρόνια
-
Έχετε επιπλέον μετρητά και θέλετε να μειώσετε τη μακροπρόθεσμη πληρωμή σας
-
Χρειάζεστε χαμηλότερη πληρωμή για να πληροίτε τις προϋποθέσεις για το δάνειο
Όπως σημειώνει η Melissa Cohn από την William Raveis Mortgage, «Μια μόνιμη εξαγορά έχει νόημα μόνο όταν πιστεύετε ότι βρισκόμαστε στο κάτω μέρος ενός κύκλου επιτοκίων και ότι αυτό είναι ένα επιτόκιο που θα διατηρήσετε για μεγάλο χρονικό διάστημα».
Κάνοντας τη Σωστή Επιλογή για την Περίπτωσή σας
Όταν μια προσωρινή εξαγορά έχει νόημα
Για τους ξένους επενδυτές που είναι νέοι στη χρηματοδότηση ακινήτων στις ΗΠΑ, μια εξαγορά 2-1 μπορεί να τους δώσει χώρο για να ανασάνουν, ενώ παράλληλα θα εδραιώνουν το αμερικανικό πιστωτικό τους προφίλ και θα τεκμηριώνουν το εισόδημά τους. Ίσως ξεκινάτε μια νέα επιχειρηματική δραστηριότητα ή αναμένετε αύξηση των εσόδων από ενοίκια καθώς βελτιώνετε ένα ακίνητο.
Ένας από τους πελάτες μας στην Nadlan Capital Group χρησιμοποίησε μια προκαταβολή 2-1 που πληρώθηκε από τον πωλητή για να αγοράσει ένα επενδυτικό ακίνητο το 2025. Οι χαμηλότερες αρχικές πληρωμές τού έδωσαν χρόνο να ολοκληρώσει τις ανακαινίσεις και να εξασφαλίσει ποιοτικούς ενοικιαστές πριν ξεκινήσει η πλήρης πληρωμή. Αναχρηματοδότησαν 18 μήνες αργότερα, όταν μειώθηκαν τα επιτόκια, χωρίς να χρειαστεί ποτέ να πραγματοποιήσουν την πλήρη πληρωμή.
Σημαντικές εκτιμήσεις
Πριν αποδεχτείτε οποιαδήποτε προσφορά εξαγοράς, βεβαιωθείτε ότι έχετε την οικονομική δυνατότητα να πληρώσετε το πλήρες ποσό από το τρίτο έτος. Οι δανειστές θα σας αξιολογήσουν με βάση το επιτόκιο του ομολογιακού δανείου και όχι το μειωμένο επιτόκιο, αλλά πρέπει να σχεδιάσετε προσεκτικά τον προϋπολογισμό σας.
Να θυμάστε ότι ορισμένα έξοδα, όπως η φροντίδα των παιδιών, τα ιατρικά έξοδα και άλλα έξοδα διαβίωσης, δεν εμφανίζονται στον λόγο χρέους προς εισόδημα. Πρέπει να τα λάβετε υπόψη ξεχωριστά όταν σχεδιάζετε εάν μπορείτε να διαχειριστείτε τις υψηλότερες πληρωμές στο μέλλον.
Τα επόμενα σας βήματα
Στην Nadlan Capital Group, βοηθάμε τους ξένους επενδυτές και τους εγχώριους αγοραστές να λαμβάνουν αυτές τις αποφάσεις καθημερινά. Μπορούμε να υπολογίσουμε τα σενάρια προσωρινής και μόνιμης εξαγοράς για να σας δείξουμε ακριβώς πώς κάθε επιλογή επηρεάζει τα τελικά σας αποτελέσματα.
Αν σκέφτεστε ένα ακίνητο όπου ο πωλητής προσφέρει εξαγορά 2-1, θα σας βοηθήσουμε να αξιολογήσετε αν πρόκειται πραγματικά για μια καλή συμφωνία ή αν θα ήταν καλύτερο να διαπραγματευτείτε μια χαμηλότερη τιμή αγοράς. Μερικές φορές, μια μείωση τιμής κατά 9,100 $ έχει περισσότερο νόημα από μια προσωρινή διακοπή πληρωμών.
Για όσους αναζητούν μόνιμες εξαγορές, θα υπολογίσουμε το σημείο ισορροπίας σας, ώστε να γνωρίζετε ακριβώς για πόσο καιρό χρειάζεται να διατηρήσετε το δάνειο για να βγείτε κερδισμένοι.
Η σωστή στρατηγική στεγαστικού δανείου εξαρτάται από τη μοναδική σας κατάσταση, το χρονοδιάγραμμα και τους στόχους σας. Είτε αγοράζετε σπίτι για πρώτη φορά είτε είστε έμπειρος επενδυτής που επεκτείνει το χαρτοφυλάκιό σας, είμαστε εδώ για να σας καθοδηγήσουμε σε κάθε επιλογή και να σας βοηθήσουμε να κάνετε την επιλογή που υποστηρίζει καλύτερα το οικονομικό σας μέλλον.
Είστε έτοιμοι να εξερευνήσετε ποια στρατηγική εξαγοράς ταιριάζει στις ανάγκες σας; Επικοινωνήστε με την Nadlan Capital Group σήμερα και ας δημιουργήσουμε ένα σχέδιο χρηματοδότησης που σας ταιριάζει.
Συχνές ερωτήσεις
Ποια είναι η κύρια διαφορά μεταξύ ενός buydown 2-1 και ενός μόνιμου buydown;
Μια εξαγορά 2-1 μειώνει προσωρινά το επιτόκιό σας για τα πρώτα δύο χρόνια του δανείου σας και στη συνέχεια επιστρέφει στο αρχικό επιτόκιο. Μια μόνιμη εξαγορά χρησιμοποιεί πόντους έκπτωσης για να μειώσει το επιτόκιό σας για ολόκληρη τη διάρκεια του δανείου. Η προσωρινή επιλογή λειτουργεί καλύτερα όταν σκοπεύετε να αναχρηματοδοτήσετε σύντομα, ενώ η μόνιμη επιλογή έχει νόημα εάν σκοπεύετε να διατηρήσετε το στεγαστικό δάνειο μακροπρόθεσμα.
Ποιος πληρώνει συνήθως για ένα buydown 2-1;
Οι πωλητές και οι κατασκευαστές πληρώνουν συνήθως για εξαγορές 2-1 ως τρόπο προσέλκυσης αγοραστών σε ανταγωνιστικές αγορές. Οι δανειστές τις προσφέρουν περιστασιακά ως προωθητικά κίνητρα. Ενώ οι δανειολήπτες μπορούν να πληρώσουν για τη δική τους προσωρινή εξαγορά, αυτό σπάνια έχει οικονομικό νόημα, καθώς ουσιαστικά προπληρώνετε τους τόκους χωρίς μακροπρόθεσμες αποταμιεύσεις.
Πόσο κοστίζει μια εξαγορά 2-1 σε ένα τυπικό στεγαστικό δάνειο;
Το κόστος ισούται με τη συνολική εξοικονόμηση τόκων κατά τη διάρκεια της διετούς περιόδου εξαγοράς. Για παράδειγμα, σε ένα δάνειο 400,000 δολαρίων με επιτόκιο 6.5%, η εξαγορά κοστίζει περίπου 9,100 δολάρια. Το ακριβές ποσό ποικίλλει ανάλογα με το μέγεθος του δανείου σας και το επιτόκιο. Αυτά τα χρήματα κατατίθενται σε έναν λογαριασμό μεσεγγύησης και χρησιμοποιούνται για την επιδότηση των χαμηλότερων πληρωμών σας κατά τη διάρκεια του πρώτου και του δεύτερου έτους.
Τι θα συμβεί αν αναχρηματοδοτήσω πριν λήξει η περίοδος εξαγοράς 2-1;
Εάν αναχρηματοδοτήσετε πριν από την ολοκλήρωση του χρονικού πλαισίου εξαγοράς, τυχόν αχρησιμοποίητα κεφάλαια που απομένουν στον λογαριασμό μεσεγγύησης συνήθως διατίθενται για την αποπληρωμή του κεφαλαίου του δανείου σας. Ορισμένες συμφωνίες εξαγοράς ορίζουν ότι τα κεφάλαια αποδεσμεύονται είτε στον δανειολήπτη είτε στον δανειστή, επομένως ελέγξτε τη συγκεκριμένη συμφωνία εξαγοράς σας για να κατανοήσετε τι συμβαίνει στην περίπτωσή σας.
Μπορεί ένα buydown 2-1 να με βοηθήσει να λάβω μεγαλύτερο δάνειο;
Όχι, μια εξαγορά 2-1 δεν θα σας βοηθήσει να πληροίτε τις προϋποθέσεις για μεγαλύτερο ποσό δανείου. Οι δανειστές απαιτούν να πληροίτε τις προϋποθέσεις με βάση την πλήρη πληρωμή του επιτοκίου ομολόγων και όχι τη μειωμένη προκαταβολή εξαγοράς. Οι προσωρινά χαμηλότερες πληρωμές παρέχουν ανακούφιση από τον προϋπολογισμό κατά τα πρώτα δύο χρόνια, αλλά πρέπει να αποδείξετε ότι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά την πλήρη πληρωμή από την αρχή.