Οι περισσότεροι αγοραστές κατοικιών αντιμετωπίζουν σύγχυση όταν αναζητούν επιλογές στεγαστικών δανείων. Μπορεί να πιστεύετε ότι όλα τα δάνεια για νέα αγορά είναι τα ίδια, αλλά οι διαφορές θα μπορούσαν να επηρεάσουν τα επιτόκια του στεγαστικού σας δανείου και τις πιθανότητες έγκρισης. Η κατανόηση του τρόπου λειτουργίας αυτών των δανείων μπορεί να σας εξοικονομήσει χρόνο και χρήματα στην επόμενη αγορά σας. Αυτός ο οδηγός αναλύει τη διαδικασία έγκρισης δανείου και τις βασικές λεπτομέρειες που πρέπει να γνωρίζει κάθε αγοραστής και επαγγελματίας ακινήτων.
Κατανόηση των νέων δανείων αγοράς: Τα βασικά
Ένα νέο δάνειο αγοράς είναι ακριβώς αυτό που ακούγεται: σας χρηματοδοτεί με ασφάλεια για να αγοράσετε ένα ακίνητο που δεν σας ανήκει αυτήν τη στιγμή. Είτε αγοράζετε το πρώτο σας σπίτι είτε το πέμπτο επενδυτικό σας ακίνητο, αυτός ο τύπος στεγαστικού δανείου σας βοηθά να γεφυρώσετε το χάσμα μεταξύ του ποσού που έχετε αποταμιεύσει και του κόστους του ακινήτου.
Σκεφτείτε το ως εξής. Έχετε βρει το τέλειο ακίνητο, αλλά δεν έχετε 500,000 δολάρια στον τραπεζικό σας λογαριασμό. Εδώ ακριβώς έρχεται ένα δάνειο για νέα αγορά. Καταβάλλετε μια προκαταβολή (συνήθως 10-25% για επενδυτικά ακίνητα) και ο δανειστής παρέχει το υπόλοιπο. Με την πάροδο του χρόνου, αποπληρώνετε το δάνειο με τόκους.
Για τους ξένους επενδυτές, αυτή η διαδικασία μπορεί να φαίνεται διαφορετική από αυτήν που έχετε συνηθίσει στην πατρίδα σας. Τα καλά νέα; Ο δανεισμός στις ΗΠΑ έχει γίνει πιο προσιτός στους διεθνείς αγοραστές και η κατανόηση των επιλογών σας σάς δίνει τον έλεγχο.
Τύποι διαθέσιμων επιλογών στεγαστικών δανείων
Συμβατικά Δάνεια
Τα συμβατικά δάνεια είναι ο πιο συνηθισμένος τύπος δανείου για νέες αγορές. Αυτά τα στεγαστικά δάνεια δεν υποστηρίζονται από κυβερνητικές υπηρεσίες, πράγμα που σημαίνει ότι οι δανειστές καθορίζουν τις δικές τους απαιτήσεις. Συνήθως θα χρειαστείτε πιστωτικό σκορ τουλάχιστον 620, αν και πολλοί δανειστές προτιμούν 700 ή υψηλότερο.
Για τους ξένους επενδυτές, τα συμβατικά δάνεια μπορεί να είναι δύσκολα. Οι περισσότεροι δανειστές θέλουν να δουν ένα αμερικανικό πιστωτικό ιστορικό, το οποίο εσείς μπορεί να μην έχετε. Στην Nadlan Capital Group, συνεργαζόμαστε με δανειστές που κατανοούν αυτήν την πρόκληση και προσφέρουν λύσεις για διεθνείς αγοραστές.
Η προκαταβολή για τα συμβατικά δάνεια κυμαίνεται συνήθως από 3% έως 25%, ανάλογα με το αν αγοράζετε κύρια κατοικία ή επενδυτικό ακίνητο. Τα επενδυτικά ακίνητα απαιτούν μεγαλύτερες προκαταβολές, συχνά 20-25%.
Δάνεια FHA (Δάνεια για Αγοραστές Πρώτης Φοράς)
Τα δάνεια FHA υποστηρίζονται από την Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης και έχουν σχεδιαστεί για να βοηθούν αγοραστές που ενδέχεται να μην πληρούν τις προϋποθέσεις για συμβατική χρηματοδότηση. Αυτά τα δάνεια για αγοραστές πρώτης φοράς επιτρέπουν προκαταβολές έως και 3.5% και δέχονται χαμηλότερες πιστωτικές βαθμολογίες.
Υπάρχει όμως ένα μειονέκτημα. Τα δάνεια FHA είναι διαθέσιμα μόνο για κύριες κατοικίες, όχι για επενδυτικά ακίνητα. Επίσης, πρέπει να είστε πολίτης των ΗΠΑ ή μόνιμος κάτοικος. Εάν είστε ξένος επενδυτής που ενδιαφέρεται για ενοικιαζόμενα ακίνητα, τα δάνεια FHA δεν θα είναι η κατάλληλη επιλογή για εσάς.
Δάνεια VA
Τα δάνεια VA εξυπηρετούν στρατιωτικούς, βετεράνους και επιλέξιμους συζύγους. Αυτά τα δάνεια προσφέρουν απίστευτα οφέλη: δεν απαιτείται προκαταβολή, δεν απαιτείται ιδιωτική ασφάλιση στεγαστικού δανείου και ανταγωνιστικά επιτόκια στεγαστικών δανείων. Όπως και τα δάνεια FHA, περιορίζονται σε κύριες κατοικίες.
Δάνεια Χαρτοφυλακίου και Προγράμματα Ξένων Υπηκόων
Εδώ είναι που τα πράγματα γίνονται ενδιαφέροντα για τους διεθνείς αγοραστές. Τα δάνεια χαρτοφυλακίου διακρατούνται από τον δανειστή αντί να πωλούνται στη δευτερογενή αγορά. Αυτό δίνει στους δανειστές μεγαλύτερη ευελιξία με τις απαιτήσεις τους.
Πολλοί δανειστές χαρτοφυλακίου προσφέρουν προγράμματα αλλοδαπών, ειδικά σχεδιασμένα για επενδυτές χωρίς πιστωτικό ιστορικό ή αριθμούς κοινωνικής ασφάλισης στις ΗΠΑ. Αυτά τα προγράμματα συνήθως απαιτούν μεγαλύτερες προκαταβολές (25-40%), αλλά καθιστούν δυνατή την απόκτηση κατοικίας για διεθνείς αγοραστές.
Στην Nadlan Capital Group , ειδικευόμαστε στη σύνδεση ξένων επενδυτών με αυτά τα εξειδικευμένα προγράμματα δανεισμού. Γνωρίζουμε ποιοι δανειστές συνεργάζονται με διεθνείς αγοραστές και πώς να δομήσουμε την αίτησή σας για τις καλύτερες πιθανότητες έγκρισης.
Η Διαδικασία Έγκρισης Δανείου: Βήμα προς Βήμα
Βήμα 1: Προεπιλογή
Η προεπιλογή είναι το πρώτο σας βήμα. Θα μοιραστείτε βασικές οικονομικές πληροφορίες με έναν δανειστή, ο οποίος θα σας δώσει μια πρόχειρη εκτίμηση για το ποσό που μπορείτε να δανειστείτε. Αυτό διαρκεί περίπου 15 λεπτά και δεν περιλαμβάνει έλεγχο πιστοληπτικής ικανότητας.
Για τους ξένους επενδυτές, η προεπιλογή σας βοηθά να κατανοήσετε τι θα χρειαστούν οι δανειστές από εσάς. Είναι μια συζήτηση, όχι μια δέσμευση.
Βήμα 2: Προέγκριση
Η προέγκριση είναι πιο σοβαρή υπόθεση. Ο δανειστής εξετάζει τα οικονομικά σας έγγραφα, ελέγχει την πιστοληπτική σας ικανότητα (εάν υπάρχει) και εκδίδει μια επιστολή που αναφέρει το ποσό που είναι διατεθειμένος να σας δανείσει. Αυτή η επιστολή δείχνει στους πωλητές ότι είστε σοβαρός αγοραστής.
Η λήψη προέγκρισης πριν από την αναζήτηση κατοικίας εξοικονομεί χρόνο. Θα γνωρίζετε τον προϋπολογισμό σας και δεν θα ερωτευτείτε ακίνητα που δεν έχετε την οικονομική δυνατότητα. Σε ανταγωνιστικές αγορές, οι πωλητές συχνά δεν εξετάζουν προσφορές χωρίς επιστολές προέγκρισης.
Για τη διαδικασία έγκρισης δανείου, θα χρειαστεί να προσκομίσετε:
-
Απόδειξη εισοδήματος (αποδείξεις μισθοδοσίας, φορολογικές δηλώσεις, τραπεζικές καταστάσεις)
-
Απόδειξη περιουσιακών στοιχείων (τραπεζικές καταστάσεις, επενδυτικοί λογαριασμοί)
-
Ταυτότητα (διαβατήριο για αλλοδαπούς)
-
Επαλήθευση προκαταβολής
-
Πιστωτικό ιστορικό (ή εξήγηση εάν δημιουργείτε πιστωτικό ιστορικό στις ΗΠΑ)
Οι ξένοι επενδυτές θα πρέπει να συγκεντρώσουν πρόσθετα έγγραφα, όπως αποδεικτικά στοιχεία εισοδήματος από το εξωτερικό, μεταφρασμένες τραπεζικές καταστάσεις και επαλήθευση της μεταφοράς κεφαλαίων στις ΗΠΑ.
Βήμα 3: Εύρεση του ακινήτου σας
Με την προέγκριση στο χέρι, είστε έτοιμοι να ξεκινήσετε την αγορά σας. Συνεργαστείτε με έναν κτηματομεσίτη που κατανοεί τα επενδυτικά ακίνητα και έχει εμπειρία με διεθνείς αγοραστές. Θα σας βοηθήσει να βρείτε ακίνητα που ταιριάζουν στους στόχους και τον προϋπολογισμό σας.
Βήμα 4: Υποβολή προσφοράς
Όταν βρείτε το κατάλληλο ακίνητο, ο μεσίτης σας θα σας βοηθήσει να υποβάλετε μια προσφορά. Συμπεριλάβετε την επιστολή προέγκρισης για να δείξετε ότι είστε οικονομικά ικανοί. Σε ανταγωνιστικές αγορές, αυτό μπορεί να κάνει τη διαφορά μεταξύ της νίκης και της ήττας σε έναν πόλεμο προσφορών.
Βήμα 5: Επίσημη αίτηση
Μόλις γίνει δεκτή η προσφορά σας, θα συμπληρώσετε μια επίσημη αίτηση δανείου. Αυτό περιλαμβάνει την υποβολή όλων των οικονομικών σας εγγράφων στον δανειστή για διεξοδική εξέταση. Να είστε έτοιμοι να απαντήσετε σε ερωτήσεις και να προσκομίσετε πρόσθετη τεκμηρίωση.
Ο δανειστής θα παραγγείλει μια εκτίμηση για να επιβεβαιώσει ότι η αξία του ακινήτου ταιριάζει με την τιμή αγοράς. Θα εξετάσει επίσης τον τίτλο ιδιοκτησίας για να βεβαιωθεί ότι δεν υπάρχουν νομικά προβλήματα με το ακίνητο.
Βήμα 6: Ασφάλιση
Η αξιολόγηση της πίστωσης είναι η διαδικασία κατά την οποία η ομάδα του δανειστή εξετάζει κάθε λεπτομέρεια της αίτησής σας. Επαληθεύει το εισόδημά σας, τα περιουσιακά σας στοιχεία, την απασχόληση και την πιστοληπτική σας ικανότητα. Θα εξετάσει επίσης την εκτίμηση του ακινήτου και την έκθεση τίτλου.
Αυτό το στάδιο διαρκεί συνήθως 2-4 εβδομάδες. Ο ασφαλιστής μπορεί να ζητήσει πρόσθετα έγγραφα ή εξηγήσεις. Απαντήστε γρήγορα για να συνεχιστεί η διαδικασία.
Για τους ξένους επενδυτές, η αξιολόγηση της χρηματοδότησης μπορεί να διαρκέσει περισσότερο, καθώς οι δανειστές επαληθεύουν διεθνή έγγραφα και πηγές εισοδήματος. Η συνεργασία με έναν δανειστή με εμπειρία σε δάνεια από το εξωτερικό βοηθά στην ομαλοποίηση αυτής της διαδικασίας.
Βήμα 7: Εκκαθάριση για κλείσιμο
Όταν η αξιολόγηση του δανείου σας εγκρίνει την κάλυψη, θα λάβετε μια ειδοποίηση «έγκρισης κλεισίματος». Αυτό σημαίνει ότι έχετε εγκριθεί και είστε έτοιμοι να ολοκληρώσετε την αγορά. Θα λάβετε μια γνωστοποίηση κλεισίματος που θα περιγράφει όλους τους όρους, το κόστος και τις χρεώσεις του δανείου.
Ελέγξτε προσεκτικά αυτό το έγγραφο. Βεβαιωθείτε ότι τα επιτόκια στεγαστικών δανείων, οι όροι δανείου και οι χρεώσεις αντιστοιχούν σε αυτά που αναμένατε. Έχετε τρεις εργάσιμες ημέρες για να το ελέγξετε πριν από το κλείσιμο.
Βήμα 8: Κλείσιμο
Κατά την ολοκλήρωση της συμφωνίας, θα υπογράψετε τα τελικά έγγραφα και θα πληρώσετε την προκαταβολή και τα έξοδα ολοκλήρωσης. Ο τίτλος ιδιοκτησίας μεταβιβάζεται σε εσάς και θα λάβετε τα κλειδιά. Συγχαρητήρια, είστε πλέον ιδιοκτήτης ακινήτου!
Κατανόηση των επιτοκίων στεγαστικών δανείων και πώς σας επηρεάζουν
Τα επιτόκια στεγαστικών δανείων καθορίζουν το ποσό που θα πληρώνετε σε τόκους κατά τη διάρκεια του δανείου σας. Ακόμη και μικρές διαφορές στα επιτόκια μπορούν να σημαίνουν χιλιάδες δολάρια σε ένα στεγαστικό δάνειο 30 ετών.
Διάφοροι παράγοντες επηρεάζουν τα επιτόκια στεγαστικών δανείων που θα λάβετε:
Πιστωτική βαθμολογία : Οι υψηλότερες βαθμολογίες συνήθως πληρούν τις προϋποθέσεις για χαμηλότερα επιτόκια. Για ξένους επενδυτές χωρίς αμερικανική πίστωση, τα επιτόκια ενδέχεται να είναι ελαφρώς υψηλότερα.
Προκαταβολή : Οι μεγαλύτερες προκαταβολές συχνά οδηγούν σε καλύτερα επιτόκια, επειδή αναλαμβάνετε μικρότερο κίνδυνο από την πλευρά του δανειστή.
Τύπος Δανείου : Τα δάνεια με κρατική υποστήριξη, όπως τα FHA και VA, συχνά έχουν χαμηλότερα επιτόκια από τα συμβατικά δάνεια. Τα δάνεια χαρτοφυλακίου για αλλοδαπούς συνήθως έχουν υψηλότερα επιτόκια για την αντιστάθμιση του αντιληπτού κινδύνου.
Τύπος ακινήτου : Οι κύριες κατοικίες συνήθως έχουν καλύτερες τιμές από τα επενδυτικά ακίνητα.
Συνθήκες Αγοράς : Οι συνολικοί οικονομικοί παράγοντες επηρεάζουν όλα τα επιτόκια στεγαστικών δανείων. Όταν η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ αυξάνει ή μειώνει τα επιτόκια, συνήθως ακολουθούν και τα επιτόκια στεγαστικών δανείων.
Διάρκεια Δανείου : Τα 15ετή στεγαστικά δάνεια έχουν συνήθως χαμηλότερα επιτόκια από τα 30ετή στεγαστικά δάνεια, αλλά υψηλότερες μηνιαίες πληρωμές.
Για να βρείτε τα καλύτερα επιτόκια στεγαστικών δανείων, κάντε μια αναζήτηση. Διαφορετικοί δανειστές προσφέρουν διαφορετικά επιτόκια και η σύγκριση επιλογών μπορεί να σας εξοικονομήσει χρήματα. Στην Nadlan Capital Group, συνεργαζόμαστε με πολλούς δανειστές για να σας βρούμε ανταγωνιστικά επιτόκια προσαρμοσμένα στην περίπτωσή σας.
Ειδικές Σκέψεις για Δάνεια για Αγοραστές Πρώτης Φοράς
Αν αγοράζετε το πρώτο σας ακίνητο, έχετε πρόσβαση σε ειδικά προγράμματα που έχουν σχεδιαστεί για να κάνουν την απόκτηση κατοικίας πιο προσιτή. Αυτά τα δάνεια για αγοραστές πρώτης κατοικίας συχνά περιλαμβάνουν χαμηλότερες προκαταβολές και πιο ευέλικτες προϋποθέσεις.
Πολλές πολιτείες και πόλεις προσφέρουν προγράμματα για αγοραστές πρώτης κατοικίας με βοήθεια προκαταβολής , μειωμένα επιτόκια ή φορολογικές ελαφρύνσεις. Αυτά τα προγράμματα ορίζουν τον «αγοραστή πρώτης κατοικίας» ως κάποιον που δεν έχει στην κατοχή του ακίνητο τα τελευταία τρία χρόνια, επομένως μπορεί να πληροίτε τις προϋποθέσεις ακόμα κι αν είχατε στην κατοχή σας ακίνητο πριν από πολύ καιρό.
Για τους ξένους επενδυτές, το να είναι κάποιος που αγοράζει ακίνητο για πρώτη φορά στις ΗΠΑ μπορεί να λειτουργήσει υπέρ τους. Ορισμένοι δανειστές προσφέρουν προγράμματα ειδικά για διεθνείς αγοραστές για πρώτη φορά, τα οποία συνδυάζουν τα οφέλη των προγραμμάτων για αγοραστές για πρώτη φορά με τη χρηματοδότηση από ξένους επενδυτές.
Το κλειδί είναι να συνεργαστείτε με κάποιον που γνωρίζει την ύπαρξη αυτών των προγραμμάτων. Πολλοί υπάλληλοι δανείων δεν είναι εξοικειωμένοι με το πλήρες φάσμα των επιλογών που είναι διαθέσιμες στους διεθνείς αγοραστές. Εδώ ακριβώς κάνουν τη διαφορά εξειδικευμένες εταιρείες όπως η Nadlan Capital Group.
Κοινές προκλήσεις που αντιμετωπίζουν οι ξένοι επενδυτές (και πώς να τις ξεπεράσουν)
Πρόκληση 1: Χωρίς πιστωτικό ιστορικό στις ΗΠΑ
Οι περισσότεροι παραδοσιακοί δανειστές απαιτούν πιστωτικό σκορ στις ΗΠΑ, το οποίο δεν θα έχετε αν δεν έχετε ζήσει ή δανειστεί ποτέ στην Αμερική. Αυτό δεν σημαίνει ότι δεν μπορείτε να λάβετε ένα νέο δάνειο αγοράς.
Λύση: Συνεργαστείτε με δανειστές που προσφέρουν προγράμματα για αλλοδαπούς. Αυτοί οι δανειστές αξιολογούν την πιστοληπτική σας ικανότητα χρησιμοποιώντας διεθνείς πιστωτικές αναφορές, τραπεζικά αντίγραφα και αποδεικτικά στοιχεία περιουσιακών στοιχείων. Μερικοί δέχονται μια επιστολή αναφοράς πίστωσης από την τράπεζα της χώρας σας.
Πρόκληση 2: Ανταλλαγή Συναλλάγματος και Μεταφορές Χρημάτων
Η μεταφορά μεγάλων χρηματικών ποσών στο εξωτερικό εγείρει προειδοποιητικά σήματα για τους κανονισμούς κατά της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες. Οι δανειστές χρειάζονται σαφή τεκμηρίωση που να δείχνει την προέλευση των κεφαλαίων σας.
Λύση: Συνεργαστείτε με την τράπεζά σας για την ορθή τεκμηρίωση όλων των μεταφορών. Τηρείτε αρχεία για τις συναλλαγματικές ισοτιμίες, τις τραπεζικές μεταφορές και την αρχική πηγή των χρημάτων. Δώστε επιπλέον χρόνο για την εκκαθάριση των διεθνών μεταφορών.
Πρόκληση 3: Υψηλότερες απαιτήσεις προκαταβολής
Τα προγράμματα αλλοδαπών απαιτούν συνήθως προκαταβολές 25-40% σε σύγκριση με 3-20% για τους πολίτες των ΗΠΑ. Αυτό αντιπροσωπεύει μια σημαντική αρχική επένδυση.
Λύση: Σχεδιάστε ανάλογα. Εάν ενδιαφέρεστε σοβαρά για επενδύσεις σε ακίνητα στις ΗΠΑ, ξεκινήστε να βάζετε στην άκρη κεφάλαια νωρίς. Η υψηλότερη προκαταβολή σημαίνει επίσης χαμηλότερες μηνιαίες πληρωμές και λιγότερους τόκους που καταβάλλονται με την πάροδο του χρόνου. Θεωρήστε το ως συμβιβασμό για την πρόσβαση στην αγορά των ΗΠΑ.
Πρόκληση 4: Σύνθετη Τεκμηρίωση
Τα διεθνή έγγραφα χρειάζονται μετάφραση, επαλήθευση και συχνά συμβολαιογραφική επικύρωση. Οι φορολογικές δηλώσεις από άλλες χώρες διαφέρουν από τις φορολογικές δηλώσεις των ΗΠΑ, κάτι που μπορεί να προκαλέσει σύγχυση στους ασφαλιστές.
Λύση: Συνεργαστείτε με έναν επαγγελματία στεγαστικών δανείων με εμπειρία σε δάνεια εξωτερικού. Γνωρίζει ποια έγγραφα χρειάζονται οι δανειστές και πώς να παρουσιάσει την διεθνή οικονομική σας εικόνα με τρόπο που κατανοούν οι Αμερικανοί ασφαλιστές.
Στην Nadlan Capital Group, καθοδηγούμε τους ξένους επενδυτές σε κάθε απαιτούμενη τεκμηρίωση. Έχουμε βοηθήσει εκατοντάδες διεθνείς αγοραστές να πλοηγηθούν με επιτυχία σε αυτή τη διαδικασία.
Τι πρέπει να γνωρίζουν οι επαγγελματίες ακινήτων
Εάν είστε κτηματομεσίτης ή μεσίτης που συνεργάζεται με διεθνείς αγοραστές, η κατανόηση των επιλογών νέων δανείων αγοράς που είναι διαθέσιμες στους πελάτες σας σάς βοηθά να τους εξυπηρετείτε καλύτερα.
Ενημερώστε τους πελάτες σας νωρίς : Μην περιμένετε να βρουν ένα ακίνητο για να συζητήσετε τη χρηματοδότηση. Συνδεθείτε με δανειστές που ειδικεύονται σε προγράμματα αλλοδαπών, αμέσως μόλις εκφράσουν ενδιαφέρον για ακίνητα στις ΗΠΑ.
Ορίστε Ρεαλιστικές Προσδοκίες : Οι διεθνείς αγοραστές ενδέχεται να μην συνειδητοποιήσουν ότι θα χρειαστούν μεγαλύτερες προκαταβολές ή ότι η διαδικασία έγκρισης δανείου διαρκεί περισσότερο. Η διαχείριση των προσδοκιών αποτρέπει την απογοήτευση.
Δημιουργήστε ένα Δίκτυο : Αναπτύξτε σχέσεις με δανειστές, δικηγόρους και φοροτεχνικούς που συνεργάζονται με ξένους επενδυτές. Η ικανότητά σας να συνδέετε τους πελάτες με τους κατάλληλους πόρους προσθέτει τεράστια αξία.
Κατανόηση του Χρόνου : Τα δάνεια από ξένους πολίτες συχνά χρειάζονται 45-60 ημέρες για να κλείσουν, σε σύγκριση με τις 30 ημέρες που χρειάζονται τα συμβατικά δάνεια. Λάβετε αυτό υπόψη στις διαπραγματεύσεις και στα χρονοδιαγράμματα των συμβάσεών σας.
Μάθετε τις ερωτήσεις που πρέπει να κάνετε : Έχει ο πελάτης σας πίστωση στις ΗΠΑ; Πώς θα μεταφέρει τα κεφάλαια; Ποια είναι η επενδυτική του στρατηγική; Αυτές οι ερωτήσεις σας βοηθούν να τον καθοδηγήσετε σε κατάλληλες επιλογές χρηματοδότησης.
Πραγματικές Ιστορίες από Πραγματικούς Επενδυτές
«Είμαι από τη Βραζιλία και ήθελα να επενδύσω σε ακίνητα στο Μαϊάμι, αλλά κάθε δανειστής με τον οποίο επικοινώνησα μου είπε ότι δεν μπορούσαν να με βοηθήσουν χωρίς αριθμό κοινωνικής ασφάλισης. Ήμουν έτοιμος να τα παρατήσω όταν ένας φίλος μου σύστησε την Nadlan Capital Group. Με συνέδεσαν με έναν δανειστή που ειδικεύεται σε δάνεια από ξένους υπηκόους. Ναι, χρειαζόμουν μεγαλύτερη προκαταβολή, αλλά έκλεισα την αγορά του πρώτου μου ακινήτου στις ΗΠΑ μέσα σε δύο μήνες. Τώρα έχω στην κατοχή μου τρία ενοικιαζόμενα ακίνητα στη Φλόριντα.» – Κάρλος Μ., Σάο Πάολο
«Ως μεσίτρια ακινήτων στο Λος Άντζελες, συνεργάζομαι με πολλούς Κινέζους επενδυτές. Πριν αρχίσω να παραπέμπω πελάτες στην Nadlan Capital Group, έχανα συμφωνίες επειδή οι αγοραστές δεν μπορούσαν να εξασφαλίσουν χρηματοδότηση. Τώρα ξέρω ακριβώς πού να στείλω διεθνείς πελάτες και το ποσοστό κλεισίματος της συμφωνίας μου έχει βελτιωθεί σημαντικά. Η ομάδα εκπαιδεύει τους πελάτες μου και με κρατά ενήμερη καθ' όλη τη διάρκεια της διαδικασίας.» – Jennifer L., Μεσίτρια Ακινήτων
«Μετακόμισα στις ΗΠΑ με βίζα εργασίας και ήθελα να αγοράσω ένα σπίτι για την οικογένειά μου. Είχα εξαιρετική πιστοληπτική ικανότητα στην Ινδία, αλλά όχι στην Αμερική. Οι παραδοσιακοί δανειστές απέρριψαν τις αιτήσεις μου. Η Nadlan Capital Group βρήκε έναν δανειστή που έλαβε υπόψη το διεθνές πιστωτικό μου ιστορικό και το ιστορικό απασχόλησής μου. Κλείσαμε την αγορά του σπιτιού μας σε έξι εβδομάδες με προκαταβολή 25%.» – Raj P., Επαγγελματίας Τεχνολογίας
Κάνοντας τα επόμενα βήματά σας να μετρήσουν
Τώρα καταλαβαίνετε πώς λειτουργούν τα δάνεια για νέες αγορές, τις διαθέσιμες επιλογές στεγαστικών δανείων και τι περιλαμβάνει η διαδικασία έγκρισης δανείου. Η γνώση είναι δύναμη, αλλά η δράση δημιουργεί αποτελέσματα.
Δείτε τι πρέπει να κάνετε στη συνέχεια:
1. Αξιολογήστε την οικονομική σας κατάσταση : Εξετάστε τους στόχους σας για αποταμιεύσεις, εισόδημα και επενδύσεις. Πόσο μπορείτε να καταβάλετε; Ποια μηνιαία πληρωμή ταιριάζει στον προϋπολογισμό σας;
2. Συγκεντρώστε τα έγγραφά σας : Ξεκινήστε να συλλέγετε τραπεζικά αντίγραφα, αποδεικτικά εισοδήματος, ταυτότητα και οποιαδήποτε άλλα οικονομικά έγγραφα χρειαστείτε. Για τους ξένους επενδυτές, αυτά περιλαμβάνουν διεθνή τραπεζικά αντίγραφα και πιστωτικές αναφορές.
3. Συνδεθείτε με ειδικούς : Μην χάνετε χρόνο με δανειστές που δεν κατανοούν τη χρηματοδότηση από ξένους. Συνεργαστείτε με επαγγελματίες που ειδικεύονται στην περίπτωσή σας.
Στην Nadlan Capital Group, έχουμε χτίσει τη φήμη μας βοηθώντας ξένους επενδυτές και διεθνείς αγοραστές να εξασφαλίσουν χρηματοδότηση για ακίνητα στις ΗΠΑ. Κατανοούμε τις μοναδικές προκλήσεις που αντιμετωπίζετε, επειδή συνεργαζόμαστε με πελάτες σαν εσάς καθημερινά.
4. Λάβετε προέγκριση : Πριν ξεκινήσετε την αναζήτηση ακινήτου, λάβετε προέγκριση. Αυτό δείχνει στους πωλητές ότι το εννοείτε σοβαρά και σας βοηθά να κατανοήσετε την πραγματική σας αγοραστική δύναμη.
5. Δημιουργήστε την Ομάδα σας : Περιβάλλετε τον εαυτό σας με επαγγελματίες που κατανοούν τις διεθνείς επενδύσεις σε ακίνητα. Χρειάζεστε έναν έμπειρο κτηματομεσίτη, έναν έμπειρο δανειστή, έναν καλό δικηγόρο και έναν εξειδικευμένο λογιστή.
Γιατί τα επιτόκια στεγαστικών δανείων έχουν μεγαλύτερη σημασία από ό,τι νομίζετε
Ας μιλήσουμε με αριθμούς. Σε ένα δάνειο 400,000 δολαρίων, η διαφορά μεταξύ ενός επιτοκίου 6% και 6.5% είναι περίπου 115 δολάρια το μήνα. Αυτό αντιστοιχεί σε 1,380 δολάρια ετησίως ή 41,400 δολάρια σε σχέση με ένα στεγαστικό δάνειο 30 ετών.
Οι μικρές διαφορές στα επιτόκια των στεγαστικών δανείων αυξάνονται με την πάροδο του χρόνου. Γι' αυτό έχει σημασία η αναζήτηση εναλλακτικών λύσεων. Γι' αυτό έχει σημασία η πιστοληπτική σας αξιολόγηση. Γι' αυτό έχει σημασία η συνεργασία με κάποιον που μπορεί να διαπραγματευτεί εκ μέρους σας.
Για τους ξένους επενδυτές, ενδέχεται να πληρώσετε ελαφρώς υψηλότερα επιτόκια από τους πολίτες των ΗΠΑ. Αυτό αντικατοπτρίζει την αντίληψη του δανειστή για τον πρόσθετο κίνδυνο. Αλλά μην αποδεχτείτε το πρώτο επιτόκιο που σας προσφέρεται. Διαφορετικοί δανειστές έχουν διαφορετικά μοντέλα κινδύνου και διαφορετικές προτιμήσεις για δάνεια από ξένους υπηκόους.
Έχουμε δει διαφορές επιτοκίων από 0.5% έως 1% μεταξύ των δανειστών για τον ίδιο δανειολήπτη. Σε ένα μεγάλο δάνειο, αυτό μεταφράζεται σε σοβαρά χρήματα. Αφήστε μας να προτείνουμε το δάνειό σας σε πολλούς δανειστές και να σας βρούμε το πιο ανταγωνιστικό επιτόκιο που διατίθεται.
Η Επενδυτική Προοπτική: Γιατί τα Ακίνητα στις ΗΠΑ έχουν νόημα
Εάν είστε ξένος επενδυτής που εξετάζει το ενδεχόμενο αγοράς ακινήτων στις ΗΠΑ, κάνετε μια έξυπνη επιλογή. Οι ΗΠΑ προσφέρουν:
Σταθερό Νομικό Σύστημα : Τα δικαιώματα ιδιοκτησίας προστατεύονται επαρκώς και το νομικό πλαίσιο για τα ακίνητα είναι ώριμο και αξιόπιστο.
Ισχυρές αγορές ενοικίασης : Πολλές πόλεις των ΗΠΑ έχουν υγιή ζήτηση για ενοικίαση, παρέχοντας σταθερό εισόδημα για επενδυτικά ακίνητα.
Πιθανή Ανατίμηση : Ενώ οι προηγούμενες επιδόσεις δεν εγγυώνται μελλοντικά αποτελέσματα, οι τιμές των ακινήτων στις ΗΠΑ έχουν ιστορικά ανατιμηθεί με την πάροδο του χρόνου.
Διαφοροποίηση : Η προσθήκη ακινήτων στις ΗΠΑ στο χαρτοφυλάκιό σας διαφοροποιεί τις επενδύσεις σας σε διαφορετικές αγορές και νομίσματα.
Διαθεσιμότητα Χρηματοδότησης : Παρά τις προκλήσεις που έχουμε συζητήσει, οι ΗΠΑ προσφέρουν περισσότερες επιλογές χρηματοδότησης για ξένους επενδυτές από πολλές άλλες χώρες.
Ένα νέο δάνειο αγοράς καθιστά προσβάσιμα αυτά τα οφέλη χωρίς να δεσμεύσετε όλο το κεφάλαιό σας. Μπορείτε να ελέγξετε ένα ακίνητο αξίας 500,000 δολαρίων με προκαταβολή 125,000 δολαρίων (με προκαταβολή 25%), αφήνοντάς σας κεφάλαιο για άλλες επενδύσεις ή έκτακτες ανάγκες.
Κατανόηση του πραγματικού κόστους του δανείου σας
Όταν συγκρίνετε επιλογές στεγαστικών δανείων, μην ξεχνάτε το επιτόκιο. Το ετήσιο πραγματικό επιτόκιο (APR) περιλαμβάνει τις χρεώσεις και σας δίνει μια πιο ολοκληρωμένη εικόνα του κόστους του δανείου.
Τα έξοδα κλεισίματος συνήθως ανέρχονται στο 2-5% του ποσού του δανείου. Για ένα δάνειο 400,000$, αυτό αντιστοιχεί σε 8,000$ έως 20,000$. Αυτά τα έξοδα περιλαμβάνουν:
-
Προμήθειες δημιουργίας δανείου
-
Τέλη εκτίμησης
-
Ασφάλιση τίτλου
-
Τέλη μεσεγγύησης
-
Τέλη εγγραφής
-
Τέλη πιστωτικής αναφοράς (εάν υπάρχουν)
Για δάνεια από αλλοδαπούς, ενδέχεται να πληρώσετε ελαφρώς υψηλότερες χρεώσεις λόγω των πρόσθετων δικαιολογητικών και επαλήθευσης που απαιτούνται. Ζητήστε εκ των προτέρων μια λεπτομερή ανάλυση όλων των εξόδων, ώστε να μην υπάρχουν εκπλήξεις.
Ορισμένοι δανειστές προσφέρουν δάνεια «χωρίς κόστος κλεισίματος», όπου καλύπτουν τα έξοδα κλεισίματος με αντάλλαγμα ένα ελαφρώς υψηλότερο επιτόκιο. Αυτό μπορεί να έχει νόημα εάν σκοπεύετε να πουλήσετε ή να αναχρηματοδοτήσετε μέσα σε λίγα χρόνια, αλλά σας κοστίζει περισσότερο μακροπρόθεσμα εάν διατηρήσετε το δάνειο.
Δημιουργία του Πιστωτικού σας Προφίλ στις ΗΠΑ
Ακόμα κι αν χρησιμοποιείτε πρόγραμμα αλλοδαπών για την πρώτη σας αγορά, η δημιουργία αμερικανικού πιστωτικού ιστορικού ανοίγει πόρτες για καλύτερα επιτόκια και όρους στο μέλλον.
Ξεκινήστε υποβάλλοντας αίτηση για μια ασφαλισμένη πιστωτική κάρτα. Καταθέτετε χρήματα (ας πούμε, 1,000 $) και λαμβάνετε μια πιστωτική κάρτα με αυτό το όριο. Χρησιμοποιήστε την για μικρές αγορές και εξοφλήστε την κάθε μήνα. Αυτό δημιουργεί ένα θετικό ιστορικό πληρωμών.
Μόλις αποκτήσετε ακίνητο στις ΗΠΑ, οι πληρωμές του στεγαστικού σας δανείου δημιουργούν επίσης πιστωτικό ιστορικό (υποθέτοντας ότι ο δανειστής σας αναφέρει τα πιστωτικά γραφεία). Μετά από 12-24 μήνες έγκαιρων πληρωμών, θα αρχίσετε να αναπτύσσετε μια πιστοληπτική βαθμολογία στις ΗΠΑ.
Ορισμένοι ξένοι επενδυτές ανοίγουν τραπεζικούς λογαριασμούς στις ΗΠΑ και δημιουργούν σχέσεις με αμερικανικές τράπεζες πριν υποβάλουν αίτηση για στεγαστικά δάνεια. Αυτό δημιουργεί ένα ίχνος εγγράφων και αποδεικνύει τη σύνδεσή σας με το χρηματοπιστωτικό σύστημα των ΗΠΑ.
Ο Ρόλος των Προκαταβολών στην Επιτυχία σας
Η προκαταβολή σας επηρεάζει πολλαπλές πτυχές του δανείου σας:
Έγκριση Δανείου : Οι μεγαλύτερες προκαταβολές μειώνουν τον κίνδυνο του δανειστή και αυξάνουν τις πιθανότητες έγκρισης.
Επιτόκια : Περισσότερα χρήματα προκαταβολή συχνά σας δίνουν το δικαίωμα για καλύτερα επιτόκια στεγαστικών δανείων.
Μηνιαίες Πληρωμές : Μια μεγαλύτερη προκαταβολή σημαίνει μικρότερο δάνειο και χαμηλότερες μηνιαίες πληρωμές.
Ίδια κεφάλαια : Ξεκινάτε με περισσότερα ίδια κεφάλαια στο ακίνητο, παρέχοντας ένα προστατευτικό κάλυμμα σε περίπτωση μείωσης των τιμών των ακινήτων.
Αποφυγή PMI : Στα συμβατικά δάνεια, η προκαταβολή 20% εξαλείφει τις απαιτήσεις ιδιωτικής ασφάλισης στεγαστικών δανείων.
Για τους ξένους επενδυτές, η απαίτηση προκαταβολής 25-40% μπορεί να φαίνεται υψηλή. Αλλά σημαίνει επίσης ότι αγοράζετε με σημαντικά ίδια κεφάλαια από την πρώτη κιόλας μέρα. Εάν αγοράζετε ένα ακίνητο αξίας 400,000 δολαρίων με προκαταβολή 30% (120,000 δολάρια), κατέχετε αμέσως ίδια κεφάλαια ύψους 120,000 δολαρίων.
Αυτή η μετοχική κάλυψη παρέχει ασφάλεια και ευελιξία. Μπορείτε ενδεχομένως να την αξιοποιήσετε αργότερα μέσω αναχρηματοδότησης με μετρητά ή πιστωτικής γραμμής για την απόκτηση στεγαστικού δανείου.
Ερωτήσεις που πρέπει να κάνετε στον δανειστή σας
Δεν είναι όλοι οι δανειστές ίδιοι, ειδικά όταν πρόκειται για προγράμματα αλλοδαπών. Κάντε τις ακόλουθες ερωτήσεις πριν δεσμευτείτε:
-
Πόσα δάνεια εξωτερικού έχετε κλείσει τον τελευταίο χρόνο;
-
Τι προκαταβολή απαιτείται για τους ξένους επενδυτές;
-
Ποια δικαιολογητικά χρειάζεστε από τους διεθνείς δανειολήπτες;
-
Πόσο διαρκεί η τυπική διαδικασία έγκρισης δανείου για αλλοδαπούς;
-
Ποια επιτόκια στεγαστικών δανείων προσφέρετε αυτήν τη στιγμή για δάνεια από αλλοδαπούς;
-
Έχετε εμπειρία με δανειολήπτες από τη χώρα μου;
-
Μπορείτε να μας δώσετε συστάσεις από άλλους διεθνείς πελάτες;
-
Τι συμβαίνει εάν αλλάξουν οι συναλλαγματικές ισοτιμίες κατά τη διάρκεια της διαδικασίας δανεισμού;
-
Υπάρχουν κυρώσεις προπληρωμής εάν θέλω να αποπληρώσω το δάνειο πρόωρα;
-
Ποιες είναι οι συνεχείς απαιτήσεις σας για τους δανειολήπτες από το εξωτερικό;
Οι απαντήσεις σας λένε αν ο δανειστής κατανοεί πραγματικά τη χρηματοδότηση από το εξωτερικό ή απλώς προσπαθεί να κερδίσει την επιχείρησή σας.
Ο συνεργάτης σας στις επενδύσεις σε ακίνητα στις ΗΠΑ
Στην Nadlan Capital Group, έχουμε θέσει ως αποστολή μας να βοηθήσουμε τους ξένους επενδυτές να έχουν πρόσβαση σε ευκαιρίες στον τομέα των ακινήτων στις ΗΠΑ. Κατανοούμε τις προκλήσεις επειδή συνεργαζόμαστε με διεθνείς πελάτες καθημερινά.
Δεν σας συνδέουμε απλώς με τους δανειστές. Σας καθοδηγούμε σε όλη τη διαδικασία:
-
Εξηγώντας τις επιλογές στεγαστικού δανείου σας με σαφείς και απλούς όρους
-
Σας βοηθάμε να συγκεντρώσετε και να οργανώσετε την απαραίτητη τεκμηρίωση
-
Αγοράστε το δάνειό σας από πολλούς δανειστές για να βρείτε ανταγωνιστικά επιτόκια στεγαστικών δανείων
-
Σας καθοδηγούμε σε κάθε βήμα της διαδικασίας έγκρισης δανείου
-
Συντονισμός με τον κτηματομεσίτη, τον δικηγόρο σας και άλλα μέλη της ομάδας σας
-
Απαντώντας στις ερωτήσεις σας (ανεξάρτητα από το πόσες έχετε)
-
Παροχή συνεχούς υποστήριξης ακόμη και μετά το κλείσιμο
Οι πελάτες μας εκτιμούν την απλή προσέγγισή μας. Δεν θα υποσχεθούμε κάτι που δεν μπορούμε να προσφέρουμε και δεν θα σπαταλήσουμε τον χρόνο σας σε επιλογές που δεν ταιριάζουν στην περίπτωσή σας.
Έχουμε βοηθήσει επενδυτές από περισσότερες από 40 χώρες να αγοράσουν ακίνητα στις ΗΠΑ. Είτε αγοράζετε το πρώτο σας ακίνητο είτε το δέκατο, είτε επενδύετε 200,000 δολάρια είτε 2,000,000 δολάρια, είμαστε εδώ για να σας βοηθήσουμε.
Αναλαμβάνοντας τον έλεγχο του μέλλοντος των ακινήτων σας
Η πορεία προς την απόκτηση ακινήτου στις ΗΠΑ είναι πιο ξεκάθαρη τώρα από ό,τι ήταν όταν ξεκινήσατε να διαβάζετε αυτόν τον οδηγό. Κατανοείτε τους διαφορετικούς τύπους νέων δανείων αγοράς, πώς λειτουργεί η διαδικασία έγκρισης δανείου και ποιες προκλήσεις ενδέχεται να αντιμετωπίσετε ως ξένος επενδυτής.
Η γνώση απομακρύνει τον φόβο. Δεν μπαίνεις σε αυτό το τυφλό. Ξέρεις τι θα ζητήσουν οι δανειστές. Ξέρεις τι προκαταβολή να περιμένεις. Ξέρεις ότι υπάρχουν εξειδικευμένα προγράμματα για αγοραστές σαν εσένα.
Η αγορά ακινήτων των ΗΠΑ δεν προορίζεται μόνο για τους πολίτες. Οι διεθνείς επενδυτές διαδραματίζουν σημαντικό ρόλο σε πολλές αγορές, από τη Νέα Υόρκη μέχρι το Λος Άντζελες, από το Μαϊάμι μέχρι το Σιάτλ. Ανήκετε σε αυτήν την αγορά αν είστε πρόθυμοι να κάνετε τη δουλειά και να συνεργαστείτε με τη σωστή ομάδα.
Η επόμενη αγορά ακινήτου σας ξεκινά με μια συζήτηση. Επικοινωνήστε με την Nadlan Capital Group σήμερα. Πείτε μας για τους στόχους σας, το χρονοδιάγραμμά σας και την οικονομική σας κατάσταση. Θα σας δώσουμε ειλικρινή σχόλια σχετικά με τις επιλογές σας και μια σαφή πορεία προς τα εμπρός.
Δεν είμαστε εδώ για να σας πουλήσουμε κάτι που δεν χρειάζεστε. Είμαστε εδώ για να σας βοηθήσουμε να επιτύχετε τους επενδυτικούς σας στόχους σε ακίνητα στην αγορά των ΗΠΑ. Αυτό ξεκινά με τη σωστή χρηματοδότηση και είμαστε ειδικοί στο να το κάνουμε αυτό πραγματικότητα για τους ξένους επενδυτές.
Η ευκαιρία είναι πραγματική. Η χρηματοδότηση είναι διαθέσιμη. Η ιστορία επιτυχίας σας περιμένει να γραφτεί. Ας τη γράψουμε μαζί.
Επικοινωνήστε με την Nadlan Capital Group σήμερα για να ξεκινήσετε την επενδυτική σας πορεία σε ακίνητα στις ΗΠΑ. Είμαστε έτοιμοι να απαντήσουμε στις ερωτήσεις σας, να εξετάσουμε την κατάστασή σας και να σας συνδέσουμε με τις κατάλληλες λύσεις δανεισμού. Η πρώτη σας συμβουλευτική είναι πάντα δωρεάν και δεν υπάρχει καμία υποχρέωση. Είμαστε εδώ όταν είστε έτοιμοι να κάνετε το επόμενο βήμα.