Μια πληρωμή στεγαστικού δανείου ύψους 700,000 δολαρίων μπορεί γρήγορα να γίνει ένα σημαντικό μέρος του μηνιαίου προϋπολογισμού σας. Εάν σκέφτεστε να αγοράσετε σπίτια σε ακριβές αγορές όπως η Καλιφόρνια ή η Ουάσινγκτον, η κατανόηση του μηνιαίου λογαριασμού είναι ζωτικής σημασίας. Αυτός ο οδηγός αναλύει τα βασικά στοιχεία, από τις απαιτήσεις προκαταβολής έως την πλήρη ανάλυση της πληρωμής του στεγαστικού δανείου, ώστε να μπορείτε να δείτε αν αυτή η τιμή ταιριάζει στο οικονομικό σας σχέδιο.
Κατανόηση του πραγματικού κόστους ενός στεγαστικού δανείου αξίας 700,000 δολαρίων
Όταν σκέφτεστε να αγοράσετε ένα ακίνητο σε αυτή την τιμή, ειδικά ως ξένος επενδυτής που εισέρχεται στην αγορά ακινήτων των ΗΠΑ, είναι σημαντικό να μην περιορίζεστε μόνο στην τιμή αγοράς. Η πληρωμή του στεγαστικού δανείου των 700000 δολαρίων περιλαμβάνει πολλαπλά στοιχεία που επηρεάζουν τις μηνιαίες υποχρεώσεις σας και τη μακροπρόθεσμη οικονομική σας δέσμευση.
Επιτρέψτε μου να σας εξηγήσω όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε, από το αρχικό κόστος έως τις τρέχουσες πληρωμές. Στην Nadlan Capital Group, συνεργαζόμαστε με επενδυτές από όλο τον κόσμο που αντιμετωπίζουν τα ίδια ερωτήματα και έχουμε δει από πρώτο χέρι πώς ο σωστός σχεδιασμός κάνει όλη τη διαφορά.
Τι θα πληρώσετε πριν από την πρώτη μηνιαία πληρωμή σας
Πριν ξεκινήσετε να κάνετε μηνιαίες πληρωμές, υπάρχουν προκαταβολικά έξοδα που απαιτούν προσεκτικό σχεδιασμό και προϋπολογισμό.
Απαιτήσεις προκαταβολής
Η προκαταβολή είναι συνήθως το μεγαλύτερο αρχικό σας έξοδο. Για ένα ακίνητο αξίας 700,000 δολαρίων, οι επιλογές σας ποικίλλουν ανάλογα με τον τύπο δανείου:
Μια προκαταβολή 20% (140,000 δολάρια) είναι το χρυσό πρότυπο. Αυτό το ποσό εξαλείφει την ανάγκη για ιδιωτική ασφάλιση στεγαστικών δανείων (PMI) και συχνά εξασφαλίζει καλύτερα επιτόκια. Για τους ξένους επενδυτές, αυτή είναι συχνά η πιο απλή οδός, καθώς πολλοί δανειστές προτιμούν να βλέπουν σημαντικά ίδια κεφάλαια από διεθνείς δανειολήπτες.
Εάν πληροίτε τις προϋποθέσεις για συμβατικά δάνεια με χαμηλότερες απαιτήσεις προκαταβολής, μπορείτε να καταβάλετε μόλις 3% (21,000 $). Τα δάνεια FHA απαιτούν 3.5% (24,500 $). Λάβετε υπόψη ότι οτιδήποτε κάτω από 20% συνήθως σημαίνει ότι θα πληρώνετε PMI, το οποίο προσθέτει στο μηνιαίο σας κόστος.
Ορισμένα εξειδικευμένα προγράμματα για βετεράνους ή αγροτικές ιδιοκτησίες που πληρούν τις προϋποθέσεις του USDA απαιτούν προκαταβολή 0%, αν και αυτά είναι λιγότερο συνηθισμένα για ξένους επενδυτές.
Κόστος Κλεισίματος προς Πρόβλεψη
Τα έξοδα κλεισίματος αντιπροσωπεύουν τις διάφορες χρεώσεις που σχετίζονται με την οριστικοποίηση του στεγαστικού σας δανείου. Αυτά συνήθως κυμαίνονται από 2% έως 5% του ποσού του δανείου, που σημαίνει ότι θα μπορούσατε να πληρώσετε μεταξύ 14,000 και 35,000 δολαρίων.
Αυτά τα έξοδα καλύπτουν:
-
Τέλη εκτίμησης κατοικίας
-
Αναζήτηση τίτλου και ασφάλιση
-
Τέλη αξιολόγησης
-
Τέλη εγγραφής
-
Δικηγορικές αμοιβές (σε ορισμένες πολιτείες)
-
Τέλη πιστωτικής αναφοράς
-
Τέλη προέλευσης
Το συνολικό ποσό που θα φέρετε μέχρι την ημέρα κλεισίματος, που ονομάζεται «μετρητά προς κλείσιμο», συνδυάζει την προκαταβολή σας και τα έξοδα κλεισίματος. Για ένα ακίνητο αξίας 700,000 δολαρίων με προκαταβολή 20%, το συνολικό αρχικό κόστος ανέρχεται σε περίπου 154,000 έως 175,000 δολάρια.
Ανάλυση της μηνιαίας πληρωμής του στεγαστικού σας δανείου
Ας μιλήσουμε τώρα για το τι θα πληρώνετε κάθε μήνα. Η πληρωμή του στεγαστικού σας δανείου ύψους 700000 δολαρίων αποτελείται από διάφορα μέρη και η κατανόηση κάθε στοιχείου σας βοηθά να καταρτίσετε με ακρίβεια τον προϋπολογισμό σας.
Κύριο και Συμφέρον: Το Ίδρυμα
Το κεφάλαιο είναι το πραγματικό ποσό του δανείου που δανειστήκατε, ενώ οι τόκοι είναι αυτοί που χρεώνει ο δανειστής για τον δανεισμό αυτών των χρημάτων. Αυτά τα δύο στοιχεία αποτελούν τη βάση της μηνιαίας ανάλυσης της δόσης του στεγαστικού σας δανείου.
Δείτε πώς διαμορφώνεται η μηνιαία πληρωμή κεφαλαίου και τόκων σας με διαφορετικά επιτόκια για 30ετή διάρκεια σε ένα δάνειο 700,000 δολαρίων:
Με 5.5%: περίπου 3,976 $ ανά μήνα
Με 6.0%: περίπου 4,196 $ ανά μήνα
Με 6.5%: περίπου 4,424 $ ανά μήνα
Με 7.0%: περίπου 4,657 $ ανά μήνα
Με 7.5%: περίπου 4,895 $ ανά μήνα
Για μια 15ετή διάρκεια, οι μηνιαίες πληρωμές σας είναι υψηλότερες, αλλά εξοικονομείτε σημαντικά τόκους:
Με 5.5%: περίπου 5,719 $ ανά μήνα
Με 6.0%: περίπου 5,906 $ ανά μήνα
Με 6.5%: περίπου 6,097 $ ανά μήνα
Με 7.0%: περίπου 6,291 $ ανά μήνα
Με 7.5%: περίπου 6,488 $ ανά μήνα
Η διαφορά στο συνολικό καταβληθέν επιτόκιο είναι σημαντική. Με διάρκεια 30 ετών στο 6.5%, θα πληρώσετε 892,111 δολάρια σε τόκους καθ' όλη τη διάρκεια του δανείου. Επιλέξτε μια 15ετή διάρκεια και θα πληρώσετε μόνο 397,595 δολάρια σε συνολικούς τόκους. Αυτό ισοδυναμεί με εξοικονόμηση σχεδόν 500,000 δολαρίων, αν και η μηνιαία σας πληρωμή είναι περίπου 1,673 δολάρια υψηλότερη.
Πέρα από το Κεφάλαιο και το Τόκο: Η Πλήρης Εικόνα
Η πραγματική μηνιαία πληρωμή σας περιλαμβάνει περισσότερα από απλώς το κεφάλαιο και τους τόκους. Ακολουθούν τα πρόσθετα έξοδα:
Φόροι ιδιοκτησίας
Οι συντελεστές φόρου ακίνητης περιουσίας ποικίλλουν σημαντικά ανά τοποθεσία. Στο Τέξας, μπορεί να πληρώνετε 1.8% έως 2.0% της αξίας του σπιτιού σας ετησίως. Στην Καλιφόρνια, είναι πιο κοντά στο 0.7% έως 0.8% χάρη στην Πρόταση 13. Για ένα σπίτι αξίας 700,000 δολαρίων, αυτό κυμαίνεται από 5,000 έως 14,000 δολάρια ετησίως ή περίπου 400 έως 1,170 δολάρια το μήνα.
Ασφάλειες ιδιοκτητών σπιτιού
Το κόστος ασφάλισης εξαρτάται από την τοποθεσία σας, την ηλικία και την κατάσταση του σπιτιού, καθώς και τα επίπεδα κάλυψης. Υπολογίστε ότι θα πληρώσετε μεταξύ 1,000 και 3,000 δολαρίων ετησίως στις περισσότερες αγορές, αν και οι παράκτιες περιοχές με κίνδυνο τυφώνων ή οι περιοχές που είναι επιρρεπείς σε πυρκαγιές μπορεί να έχουν πολύ υψηλότερα ασφάλιστρα. Αυτό κυμαίνεται περίπου στα 85 έως 250 δολάρια μηνιαίως.
Ιδιωτική ασφάλιση στεγαστικών δανείων (PMI)
Εάν καταβάλετε λιγότερο από 20%, θα πληρώνετε PMI. Αυτό συνήθως κοστίζει 0.5% έως 1.5% του ποσού του δανείου ετησίως. Για ένα δάνειο 700,000 $, αυτό αντιστοιχεί σε 3,500 έως 10,500 $ ετησίως ή περίπου 290 έως 875 $ το μήνα. Τα καλά νέα; Μόλις φτάσετε στο 20% του ποσού ιδίων κεφαλαίων, μπορείτε να ζητήσετε την κατάργηση του PMI.
Τέλη HOA ή Condo
Εάν το ακίνητό σας αποτελεί μέρος ενός συλλόγου ιδιοκτητών κατοικιών ή ενός συγκροτήματος κατοικιών, οι μηνιαίες χρεώσεις μπορεί να κυμαίνονται από 100 $ έως και πάνω από 1,000 $, ανάλογα με τις παροχές και τις υπηρεσίες που παρέχονται.
Παράδειγμα Συνολικής Μηνιαίας Πληρωμής
Ας τα βάλουμε όλα μαζί. Δείτε πώς μπορεί να μοιάζει μια πλήρης δόση στεγαστικού δανείου ύψους 700000 δολαρίων με 30ετή διάρκεια με επιτόκιο 6.5% και προκαταβολή 10%:
-
Κεφάλαιο και τόκοι: 4,424 $
-
Φόροι ακίνητης περιουσίας: 730 $ (εκτιμώμενοι σε 1.25% ετησίως)
-
Ασφάλεια κατοικίας: 150 $
-
PMI: 490 $
-
Τέλη HOA: 200 $
Συνολική μηνιαία πληρωμή: 5,994 $
Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο η χρήση μιας μηνιαίας αριθμομηχανής στεγαστικού δανείου που περιλαμβάνει όλους αυτούς τους παράγοντες σας δίνει μια πολύ πιο ακριβή εικόνα από την απλή εξέταση του κεφαλαίου και των τόκων.
Πώς να πληροίτε τις προϋποθέσεις για στεγαστικό δάνειο 700,000 δολαρίων ως ξένος επενδυτής
Για να πληροίτε τις προϋποθέσεις για ένα μεγάλο στεγαστικό δάνειο, απαιτείται η εκπλήρωση συγκεκριμένων κριτηρίων των δανειστών. Για τους ξένους επενδυτές, οι απαιτήσεις μπορεί να είναι πιο αυστηρές, αλλά μην αφήσετε αυτό να σας αποθαρρύνει. Πολλοί διεθνείς αγοραστές χρηματοδοτούν με επιτυχία ακίνητα στις ΗΠΑ κάθε χρόνο.
Απαιτήσεις εισοδήματος
Οι περισσότεροι δανειστές ακολουθούν τον κανόνα 28/36. Τα έξοδα στέγασης (κεφάλαιο, τόκοι, φόροι, ασφάλιση και τέλη) δεν πρέπει να υπερβαίνουν το 28% του ακαθάριστου μηνιαίου εισοδήματός σας. Οι συνολικές πληρωμές χρέους σας (συμπεριλαμβανομένου του στεγαστικού δανείου, των δανείων αυτοκινήτου, των φοιτητικών δανείων και των πιστωτικών καρτών) θα πρέπει να παραμένουν κάτω από το 36% του ακαθάριστου εισοδήματός σας.
Για μια μηνιαία πληρωμή 5,994 δολαρίων, θα πρέπει να κερδίζετε τουλάχιστον 21,407 δολάρια το μήνα ή περίπου 256,884 δολάρια ετησίως, για να παραμείνετε εντός του ορίου του 28%.
Οι ξένοι επενδυτές θα πρέπει να είναι προετοιμασμένοι να τεκμηριώσουν το εισόδημά τους μέσω:
-
Φορολογικές δηλώσεις από τη χώρα σας
-
Τραπεζικές καταστάσεις που δείχνουν συνεπείς καταθέσεις
-
Επιστολές επαλήθευσης απασχόλησης
-
Τεκμηρίωση ιδιοκτησίας επιχείρησης
-
Καταστάσεις εσόδων από επενδύσεις
Στην Nadlan Capital Group, βοηθάμε τους ξένους επενδυτές να συντάξουν το κατάλληλο πακέτο τεκμηρίωσης που θα αποδεχτούν οι Αμερικανοί δανειστές. Έχουμε συνεργαστεί με πελάτες από περισσότερες από 30 χώρες και κατανοούμε τις μοναδικές προκλήσεις που αντιμετωπίζετε.
Προσδοκίες Πιστωτικής Βαθμολογίας
Η πιστοληπτική σας αξιολόγηση παίζει σημαντικό ρόλο τόσο στην επιλεξιμότητα όσο και στο επιτόκιο που θα λάβετε. Για ένα στεγαστικό δάνειο ύψους 700,000 δολαρίων, οι δανειστές συνήθως θέλουν να δουν:
-
740 ή υψηλότερο για τις καλύτερες τιμές
-
700-739 για καλές τιμές
-
680-699 για δίκαιες τιμές
-
Κάτω από 680 μπορεί να είναι δύσκολο για μεγάλα δάνεια
Οι ξένοι επενδυτές χωρίς πιστωτικό ιστορικό στις ΗΠΑ αντιμετωπίζουν ένα επιπλέον εμπόδιο. Ορισμένοι δανειστές προσφέρουν προγράμματα που λαμβάνουν υπόψη τις διεθνείς πιστωτικές αναφορές ή δέχονται εναλλακτικά πιστωτικά έγγραφα, όπως:
-
Ιστορικό πληρωμών ενοικίου
-
Αρχεία πληρωμών κοινής ωφέλειας
-
Επιστολές συστάσεων τράπεζας
-
Πιστωτικές αναφορές από τη χώρα σας
Η απόκτηση πιστωτικού ιστορικού στις ΗΠΑ πριν από την υποβολή αίτησης μπορεί να βελτιώσει τις επιλογές σας. Σκεφτείτε το ενδεχόμενο να ανοίξετε μια ασφαλισμένη πιστωτική κάρτα ή να γίνετε εξουσιοδοτημένος χρήστης στον λογαριασμό κάποιου αρκετούς μήνες πριν από την υποβολή αίτησης.
Στρατηγικές Προκαταβολής
Μια μεγαλύτερη προκαταβολή ενισχύει την αίτησή σας με πολλούς τρόπους. Μειώνει το ποσό του δανείου, εξαλείφει τον PMI στο 20% ή περισσότερο και καταδεικνύει οικονομική σταθερότητα.
Για τους ξένους επενδυτές, συχνά συνιστούμε να καταβάλλουν προκαταβολή 25% έως 30%, εάν είναι δυνατόν. Αυτό δείχνει στους δανειστές ότι έχετε σημαντικό ρόλο στο παιχνίδι και μπορεί να αντισταθμίσει τις ανησυχίες σχετικά με τη διεθνή θέση.
Αν αναρωτιέστε από πού να προμηθευτείτε τα κεφάλαια της προκαταβολής σας, οι δανειστές θα θέλουν να δουν:
-
Εποχιακά κεφάλαια (χρήματα που βρίσκονται στον λογαριασμό σας για τουλάχιστον 60 ημέρες)
-
Σαφής τεκμηρίωση μεγάλων καταθέσεων
-
Δωροεπιστολές σε περίπτωση λήψης χρημάτων από την οικογένεια
-
Επεξήγηση τυχόν μεταφερθέντων κεφαλαίων από λογαριασμούς εξωτερικού
Διαχείριση Δεικτών Χρέους προς Εισόδημα
Ο δείκτης DTI σας υπολογίζεται διαιρώντας τις συνολικές μηνιαίες πληρωμές χρέους σας με το ακαθάριστο μηνιαίο εισόδημά σας. Για να βελτιώσετε τις πιθανότητές σας να πληροίτε τις προϋποθέσεις:
Εξοφλήστε τα υπάρχοντα χρέη πριν υποβάλετε αίτηση. Ακόμα και η μείωση του υπολοίπου της πιστωτικής σας κάρτας κατά μερικές χιλιάδες δολάρια μπορεί να κάνει σημαντική διαφορά.
Αποφύγετε τη λήψη νέου χρέους τους μήνες που προηγούνται της αίτησής σας. Αυτό το νέο δάνειο αυτοκινήτου ή χρηματοδότησης επίπλων θα μπορούσε να αυξήσει το DTI σας πάνω από το αποδεκτό όριο.
Εξετάστε το ενδεχόμενο να έχετε έναν συνδανειολήπτη εάν οι απαιτήσεις εισοδήματος σας είναι οριακές. Ορισμένοι ξένοι επενδυτές συνεργάζονται με ένα μέλος της οικογένειάς τους ή έναν επιχειρηματικό εταίρο με έδρα τις ΗΠΑ για να ενισχύσουν την αίτηση.
Παράδειγμα από τον πραγματικό κόσμο: Κάνοντας τους αριθμούς να λειτουργούν
Επιτρέψτε μου να μοιραστώ μια ιστορία από έναν από τους πελάτες μας στην Nadlan Capital Group. Η Σοφία, μια επενδυτής από τη Βραζιλία, ήθελε να αγοράσει ένα ακίνητο αξίας 700,000 δολαρίων στη Φλόριντα, τόσο ως επένδυση όσο και ως εξοχική κατοικία για την οικογένειά της.
Είχε αποταμιεύσει 150,000 δολάρια για την προκαταβολή (περίπου 21%), πράγμα που σήμαινε ότι μπορούσε να αποφύγει την PMI. Το ετήσιο εισόδημά της από την επιχείρησή της στη Βραζιλία ήταν περίπου 280,000 δολάρια, πολύ πάνω από το απαιτούμενο όριο. Αλλά αντιμετώπισε δύο προκλήσεις: έλλειψη πιστωτικού ιστορικού στις ΗΠΑ και τεκμηρίωση στα πορτογαλικά.
Συνεργαστήκαμε μαζί της για να:
-
Μεταφράστε και επικυρώστε τα έγγραφα εισοδήματός της από συμβολαιογράφο
-
Λάβετε μια πιστωτική αναφορά από τη Βραζιλία που να δείχνει εξαιρετικό ιστορικό πληρωμών
-
Συνδέστε την με έναν δανειστή με εμπειρία σε δάνεια εξωτερικού
-
Δομήστε το δάνειο ώστε να λαμβάνει υπόψη τις ανάγκες σε συναλλαγματικές ισοτιμίες
Η Σοφία εξασφάλισε 30ετές στεγαστικό δάνειο με επιτόκιο 6.75% (ελαφρώς υψηλότερο από τα εγχώρια επιτόκια λόγω του καθεστώτος αλλοδαπής που είχε). Η μηνιαία ανάλυση των πληρωμών της είχε ως εξής:
-
Κεφάλαιο και τόκοι: 3,600 $ (επί δανείου 550,000 $)
-
Φόροι ακίνητης περιουσίας: 580 $
-
Ασφάλεια κατοικίας: 220 $
-
Τέλη HOA: 350 $
Συνολική μηνιαία πληρωμή: 4,750 $
Πλέον, έχει εισόδημα από ενοίκια που καλύπτει περίπου το 70% της μηνιαίας πληρωμής της, όταν το ακίνητο δεν χρησιμοποιείται για προσωπική χρήση. Μετά από δύο χρόνια έγκαιρων πληρωμών, χτίζει ιστορικό πιστωτικού ιστορικού στις ΗΠΑ και σχεδιάζει να αναχρηματοδοτήσει το δάνειό της με καλύτερο επιτόκιο.
Εργαλεία που θα σας βοηθήσουν να σχεδιάσετε
Για να πάρετε μια τεκμηριωμένη απόφαση, πρέπει να υπολογίσετε μόνοι σας τους αριθμούς. Ακολουθούν τα εργαλεία που πρέπει να χρησιμοποιήσετε:
Μηνιαία Υπολογιστής Στεγαστικού Δανείου
Μια καλή μηνιαία αριθμομηχανή στεγαστικού δανείου σάς επιτρέπει να εισάγετε:
-
Τιμή κατοικίας
-
Ποσό προκαταβολής
-
Επιτόκιο
-
Όρος δανείου
-
Συντελεστής φόρου ακίνητης περιουσίας
-
Ασφαλιστικές δαπάνες
-
Τέλη HOA
-
PMI (εάν ισχύει)
Δοκιμάστε διαφορετικά σενάρια. Τι θα συμβεί αν μειώσετε το επιτόκιο κατά 15% αντί για 20%; Πόσα εξοικονομείτε μηνιαίως επιλέγοντας ένα επιτόκιο 6.0% αντί για 6.5%; Αυτές οι αριθμομηχανές σας διευκολύνουν να δείτε τον αντίκτυπο κάθε μεταβλητής.
Αριθμομηχανή Προσιτών Σπίτι
Πριν ερωτευτείτε ένα ακίνητο αξίας 700,000 δολαρίων, χρησιμοποιήστε μια αριθμομηχανή προσιτής τιμής κατοικίας για να επιβεβαιώσετε ότι ταιριάζει στον προϋπολογισμό σας. Εισαγάγετε το εισόδημά σας, τα χρέη σας, την προκαταβολή σας και η αριθμομηχανή θα σας δείξει ένα άνετο εύρος τιμών με βάση τα τυπικά κριτήρια δανεισμού.
Αυτό το εργαλείο είναι ιδιαίτερα χρήσιμο για ξένους επενδυτές που μπορεί να μην είναι εξοικειωμένοι με τα πρότυπα δανεισμού των ΗΠΑ. Σας δίνει μια εικόνα για την πραγματικότητα πριν ξεκινήσετε τις αγορές σας.
Χρονοδιάγραμμα αποσβέσεων
Ένα πρόγραμμα αποπληρωμής σας δείχνει ακριβώς πώς κατανέμεται κάθε μηνιαία πληρωμή μεταξύ κεφαλαίου και τόκων κατά τη διάρκεια του δανείου σας. Θα παρατηρήσετε ότι τα πρώτα χρόνια, το μεγαλύτερο μέρος της πληρωμής σας πηγαίνει για τόκους. Με την πάροδο του χρόνου, περισσότερα πηγαίνουν για κεφάλαιο.
Για δάνειο 700,000 δολαρίων με επιτόκιο 6.5% για 30 χρόνια με μηνιαία δόση 4,424 δολαρίων:
Έτος 1:
-
Μήνας 1: 3,792 $ για τόκους, 632 $ για κεφάλαιο
-
Μήνας 12: 3,754 $ για τόκους, 670 $ για κεφάλαιο
Έτος 10:
-
Μήνας 120: 3,337 $ για τόκους, 1,087 $ για κεφάλαιο
Έτος 20:
-
Μήνας 240: 2,459 $ για τόκους, 1,965 $ για κεφάλαιο
Έτος 30:
-
Μήνας 360: 24 $ για τόκους, 4,400 $ για κεφάλαιο
Η κατανόηση αυτής της ανάλυσης σάς βοηθά να δείτε πόσα ίδια κεφάλαια δημιουργείτε και πόσο πληρώνετε σε κόστος τόκων.
Στρατηγικές για τη μείωση της μηνιαίας πληρωμής σας
Αν τα νούμερα σας φαίνονται περιορισμένα, ακολουθούν αποδεδειγμένοι τρόποι για να μειώσετε την πληρωμή του στεγαστικού σας δανείου ύψους 700000 δολαρίων:
Αυξήστε την προκαταβολή σας
Κάθε δολάριο που καταβάλλετε εκ των προτέρων είναι ένα δολάριο λιγότερο από το ποσό που δανείζεστε. Η αύξηση της προκαταβολής σας από 20% σε 25% για ένα σπίτι αξίας 700,000 δολαρίων μειώνει το δάνειό σας από 560,000 δολάρια σε 525,000 δολάρια. Με επιτόκιο 6.5%, αυτό σημαίνει περίπου 221 δολάρια λιγότερα ανά μήνα.
Αναζητήστε καλύτερα επιτόκια
Ακόμη και μια διαφορά 25% στο επιτόκιό σας επηρεάζει τη μηνιαία σας πληρωμή. Σε ένα δάνειο 700,000 δολαρίων, η διαφορά μεταξύ 6.5% και 6.25% είναι περίπου 100 δολάρια το μήνα ή 36,000 δολάρια σε διάστημα 30 ετών.
Λάβετε προσφορές από τουλάχιστον τρεις δανειστές. Στην Nadlan Capital Group , διατηρούμε σχέσεις με πολλούς δανειστές που συνεργάζονται με ξένους επενδυτές και μπορούμε να σας βοηθήσουμε να συγκρίνετε προσφορές για να βρείτε τους καλύτερους όρους.
Λάβετε υπόψη τους πόντους έκπτωσης
Η προκαταβολή πόντων έκπτωσης μπορεί να μειώσει το επιτόκιό σας. Ένας πόντος ισούται με το 1% του ποσού του δανείου και συνήθως μειώνει το επιτόκιό σας κατά περίπου 0.25%. Σε ένα δάνειο 700,000 $, ένας πόντος κοστίζει 7,000 $ και μπορεί να μειώσει το επιτόκιό σας από 6.5% σε 6.25%.
Αυτό έχει νόημα αν σκοπεύετε να κρατήσετε το ακίνητο για αρκετό καιρό ώστε να αποσβέσετε το αρχικό κόστος μέσω μηνιαίων αποταμιεύσεων. Σε αυτό το παράδειγμα, θα εξαντλήσετε τα κέρδη σας μετά από περίπου έξι χρόνια.
Βελτιώστε το πιστωτικό σας αποτέλεσμα
Εάν ο χρόνος το επιτρέπει, εργαστείτε για να βελτιώσετε την πιστωτική σας βαθμολογία πριν υποβάλετε αίτηση. Η αύξηση της βαθμολογίας σας από 680 σε 740 θα μπορούσε να σας δώσει το δικαίωμα για ένα επιτόκιο που είναι 0.5% έως 0.75% χαμηλότερο, εξοικονομώντας σας 200 έως 300 δολάρια μηνιαίως.
Επιλέξτε μια μικρότερη διάρκεια δανείου (με προσοχή)
Ενώ ένα 15ετές στεγαστικό δάνειο σημαίνει υψηλότερες μηνιαίες πληρωμές, μειώνει δραματικά το συνολικό καταβληθέν επιτόκιο. Αυτή η στρατηγική λειτουργεί καλύτερα εάν έχετε ισχυρό, σταθερό εισόδημα και θέλετε να δημιουργήσετε ίδια κεφάλαια πιο γρήγορα.
Για επενδυτικά ακίνητα, εξισορροπήστε αυτό με τα φορολογικά οφέλη των εκπτώσεων τόκων στεγαστικών δανείων και το κόστος ευκαιρίας της δέσμευσης περισσότερων μετρητών σε μηνιαίες πληρωμές έναντι άλλων επενδύσεων.
Ειδικές Εκτιμήσεις για Ξένους Επενδυτές
Εάν επενδύετε σε ακίνητα στις ΗΠΑ από άλλη χώρα, υπάρχουν μοναδικοί παράγοντες που πρέπει να έχετε κατά νου:
Συναλλαγματικός κίνδυνος
Το εισόδημά σας είναι πιθανό να είναι στο νόμισμα της χώρας σας, αλλά η πληρωμή του στεγαστικού σας δανείου γίνεται σε δολάρια ΗΠΑ. Οι διακυμάνσεις των συναλλαγματικών ισοτιμιών μπορούν να επηρεάσουν το πραγματικό κόστος της πληρωμής σας.
Μερικοί επενδυτές αντισταθμίζουν αυτόν τον κίνδυνο ως εξής:
-
Δημιουργία εισοδήματος από ενοίκια σε δολάρια για την αντιστάθμιση της πληρωμής
-
Διατήρηση λογαριασμού αποθεματικών σε δολάρια ΗΠΑ
-
Χρήση προθεσμιακών συμβολαίων για το κλείδωμα των συναλλαγματικών ισοτιμιών
-
Επιλογή ακινήτων σε αγορές με ισχυρή ζήτηση ενοικίασης
Φορολογικές επιπτώσεις
Η φορολογική νομοθεσία των ΗΠΑ επηρεάζει τους ξένους ιδιοκτήτες ακινήτων διαφορετικά από τους εγχώριους αγοραστές. Συνήθως μπορείτε να εκπέσετε τόκους στεγαστικών δανείων και φόρους ακίνητης περιουσίας, αλλά θα πρέπει να υποβάλετε φορολογικές δηλώσεις στις ΗΠΑ και ενδέχεται να αντιμετωπίσετε απαιτήσεις παρακράτησης επί του εισοδήματος από ενοίκια.
Συνεργαστείτε με έναν φοροτεχνικό σύμβουλο που κατανοεί τόσο τη φορολογική νομοθεσία των ΗΠΑ όσο και τη φορολογική συνθήκη (εάν υπάρχει) μεταξύ των ΗΠΑ και της χώρας σας. Ο σωστός σχεδιασμός μπορεί να αποτρέψει τη διπλή φορολόγηση και να διασφαλίσει ότι αξιοποιείτε όλες τις διαθέσιμες εκπτώσεις.
Επιλογές χρηματοδότησης για αλλοδαπούς
Δεν προσφέρουν όλοι οι δανειστές στεγαστικά δάνεια σε αλλοδαπούς. Όσοι προσφέρουν συνήθως απαιτούν:
-
Μεγαλύτερες προκαταβολές (25% έως 40%)
-
Ελαφρώς υψηλότερα επιτόκια (συχνά 0.5% έως 1% πάνω από τα εγχώρια επιτόκια)
-
Πιο εκτενής τεκμηρίωση
-
Μερικές φορές ένας τραπεζικός λογαριασμός στις ΗΠΑ
Ορισμένοι ξένοι επενδυτές επιλέγουν να ιδρύσουν μια αμερικανική ΕΠΕ για την αγορά ακινήτων, κάτι που μπορεί να παρέχει προστασία από αστική ευθύνη και ενδεχομένως ευκολότερη χρηματοδότηση. Στην Nadlan Capital Group, καθοδηγούμε τους πελάτες μας στα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα διαφορετικών δομών ιδιοκτησίας.
Δημιουργία του Οικονομικού σας Προφίλ στις ΗΠΑ
Σκεφτείτε μακροπρόθεσμα. Η πρώτη σας αγορά ακινήτου στις ΗΠΑ εδραιώνει την παρουσία σας στο αμερικανικό χρηματοπιστωτικό σύστημα. Πραγματοποιήστε τις πληρωμές σας εγκαίρως, διατηρήστε καλές σχέσεις με τους δανειστές σας και θα διαπιστώσετε ότι οι επόμενες αγορές γίνονται ευκολότερες με καλύτερους όρους.
Έχουμε δει πελάτες να ξεκινούν με ένα ακίνητο και να αναπτύσσονται σε χαρτοφυλάκια πέντε ή περισσότερων ακινήτων σε διάστημα αρκετών ετών, επιτυγχάνοντας κάθε φορά καλύτερες τιμές καθώς χτίζουν το πιστωτικό τους ιστορικό στις ΗΠΑ.
Συνήθεις ερωτήσεις σχετικά με στεγαστικά δάνεια αξίας 700,000 δολαρίων
Τι γίνεται αν είμαι αυτοαπασχολούμενος ή έχω επιχείρηση;
Οι αυτοαπασχολούμενοι δανειολήπτες μπορούν να πληρούν τις προϋποθέσεις, αλλά θα πρέπει να αναμένουν να προσκομίσουν φορολογικές δηλώσεις δύο ετών, καταστάσεις κερδών και ζημιών και ενδεχομένως πρόσθετα έγγραφα. Οι δανειστές θέλουν να βλέπουν σταθερό, συνεπές εισόδημα. Εάν το εισόδημά σας ποικίλλει σημαντικά από έτος σε έτος, μπορούν να υπολογίσουν τον μέσο όρο των τελευταίων δύο ετών ή να χρησιμοποιήσουν το χαμηλότερο έτος.
Μπορώ να πάρω στεγαστικό δάνειο αν δεν είμαι πολίτης ή μόνιμος κάτοικος των ΗΠΑ;
Ναι. Υπάρχουν προγράμματα στεγαστικών δανείων για αλλοδαπούς ειδικά για αυτόν τον σκοπό. Θα χρειαστείτε έγκυρο διαβατήριο, βίζα (εάν έχετε) και απόδειξη εισοδήματος από τη χώρα καταγωγής σας. Ορισμένοι δανειστές απαιτούν επίσης μια πιστωτική αναφορά στις ΗΠΑ, την οποία μπορείτε να ξεκινήσετε να συντάσσετε ακόμη και πριν αγοράσετε ακίνητο.
Τι συμβαίνει εάν δεν μπορώ να πραγματοποιήσω μια πληρωμή;
Επικοινωνήστε αμέσως με τον δανειστή σας. Πολλοί προσφέρουν προγράμματα αναστολής ή τροποποίησης δανείου, ειδικά αν είστε αξιόπιστος δανειολήπτης. Η καθυστέρηση μιας πληρωμής πέραν των 30 ημερών θα βλάψει την πιστοληπτική σας αξιολόγηση και θα μπορούσε να ξεκινήσει τη διαδικασία κατάσχεσης. Η επικοινωνία είναι το κλειδί.
Πρέπει να λάβω προεγκριθείσα πιστοποίηση ή προέγκριση;
Λάβετε προέγκριση. Η προέγκριση είναι μια πρόχειρη εκτίμηση που βασίζεται στις πληροφορίες που παρέχετε. Η προέγκριση περιλαμβάνει μια διεξοδική αναθεώρηση των οικονομικών και της πιστοληπτικής σας ικανότητας και σας δίνει μια σαφή εικόνα για το τι μπορείτε να δανειστείτε. Οι πωλητές λαμβάνουν πιο σοβαρά υπόψη τους προεγκεκριμένους αγοραστές.
Πόσο διαρκεί η διαδικασία έκδοσης στεγαστικού δανείου;
Για τους εγχώριους αγοραστές, ο τυπικός χρόνος είναι 30 έως 45 ημέρες. Οι ξένοι επενδυτές θα πρέπει να περιμένουν 45 έως 60 ημέρες ή και περισσότερο, καθώς η επαλήθευση των διεθνών εγγράφων απαιτεί περισσότερο χρόνο. Η έγκαιρη έναρξη και η οργάνωση όλων των εγγράφων σας μπορούν να επιταχύνουν τη διαδικασία.
Τα επόμενα σας βήματα
Αν είστε έτοιμοι να προχωρήσετε στην αγορά ενός ακινήτου αξίας 700,000 δολαρίων, ακολουθούν τα βήματα που πρέπει να ακολουθήσετε:
Βήμα 1: Αξιολογήστε την οικονομική σας ετοιμότητα
Χρησιμοποιήστε μια αριθμομηχανή προσιτής τιμής κατοικίας για να επιβεβαιώσετε ότι μια αγορά αξίας 700,000 δολαρίων εμπίπτει στον προϋπολογισμό σας. Υπολογίστε τα συνολικά μετρητά που χρειάζεστε για την προκαταβολή και τα έξοδα κλεισίματος. Ελέγξτε τα έγγραφα εισοδήματός σας και το πιστωτικό σας προφίλ.
Βήμα 2: Τακτοποιήστε τα έγγραφά σας
Μαζεύω:
-
Δύο χρόνια φορολογικών δηλώσεων
-
Πρόσφατες μισθοδοτικές καταστάσεις ή δηλώσεις εισοδήματος επιχείρησης
-
Τραπεζικές καταστάσεις των τελευταίων δύο έως τριών μηνών
-
Απόδειξη περιουσιακών στοιχείων (επενδυτικοί λογαριασμοί, συνταξιοδοτικά ταμεία)
-
Έγγραφα ταυτοποίησης (διαβατήριο, βίζα, εάν υπάρχει)
-
Πιστωτικές αναφορές από τη χώρα σας
Βήμα 3: Συνδεθείτε με έμπειρους επαγγελματίες
Συνεργαστείτε με έναν δανειστή που κατανοεί τα στεγαστικά δάνεια ξένων επενδυτών. Στην Nadlan Capital Group, ειδικευόμαστε στην υποστήριξη διεθνών αγοραστών όπως εσείς στην πλοήγηση στη χρηματοδότηση ακινήτων στις ΗΠΑ. Μπορούμε να σας συνδέσουμε με δανειστές, να σας εξηγήσουμε λεπτομερώς τη διαδικασία και να σας βοηθήσουμε να αποφύγετε συνήθεις παγίδες.
Συνεργαστείτε με έναν κτηματομεσίτη που είναι εξοικειωμένος με την εργασία με ξένους αγοραστές. Θα κατανοήσει τις μοναδικές ερωτήσεις που έχετε και μπορεί να σας καθοδηγήσει στις συνθήκες της τοπικής αγοράς.
Συμβουλευτείτε έναν φοροτεχνικό σύμβουλο που γνωρίζει το διεθνές φορολογικό δίκαιο. Αυτό διασφαλίζει ότι θα διαμορφώσετε την αγορά σας με τον πιο φορολογικά αποδοτικό τρόπο.
Βήμα 4: Λάβετε προέγκριση
Υποβάλετε αίτηση για προέγκριση από έναν ή περισσότερους δανειστές. Αυτό σας δίνει μια σαφή εικόνα της δανειοληπτικής σας ικανότητας και δείχνει στους πωλητές ότι είστε σοβαρός αγοραστής.
Βήμα 5: Ξεκινήστε την αναζήτηση ακινήτου
Έχοντας στη διάθεσή σας την προέγκριση και έχοντας κατανοήσει πλήρως τις μηνιαίες υποχρεώσεις πληρωμής σας, μπορείτε να κάνετε τις αγορές σας με σιγουριά. Εστιάστε σε ακίνητα που ανταποκρίνονται στους επενδυτικούς σας στόχους, είτε πρόκειται για εισόδημα από ενοίκια, είτε για πιθανή ανατίμηση είτε για προσωπική χρήση.
Βήμα 6: Κάντε μια τεκμηριωμένη προσφορά
Όταν βρείτε το κατάλληλο ακίνητο, ο μεσίτης σας θα σας βοηθήσει να συντάξετε μια ανταγωνιστική προσφορά. Η προέγκρισή σας ενισχύει τη θέση σας, ειδικά σε ανταγωνιστικές αγορές.
Βήμα 7: Κλείστε το ακίνητό σας
Συνεργαστείτε στενά με τον δανειστή σας για να παράσχετε τυχόν πρόσθετα έγγραφα που απαιτούνται. Ελέγξτε προσεκτικά την τελική σας δήλωση για να βεβαιωθείτε ότι όλα τα ποσά ταιριάζουν με αυτά που αναμένατε. Φέρτε τα πιστοποιημένα κεφάλαιά σας στο κλείσιμο και συγχαρητήρια, είστε πλέον ιδιοκτήτης ακινήτου στις ΗΠΑ!
Γιατί να συνεργαστείτε με την Nadlan Capital Group
Έχουμε βοηθήσει εκατοντάδες ξένους επενδυτές να αγοράσουν με επιτυχία ακίνητα στις ΗΠΑ. Οι πελάτες μας προέρχονται από τον Καναδά, το Μεξικό, τη Βραζιλία, το Ηνωμένο Βασίλειο, το Ισραήλ, την Κίνα, την Ινδία και πολλές άλλες χώρες. Κατανοούμε τις προκλήσεις που αντιμετωπίζετε, επειδή έχουμε καθοδηγήσει και άλλους στην ίδια διαδικασία.
Να τι μας ξεχωρίζει:
Εξειδικευμένες Γνώσεις : Εστιάζουμε ειδικά στη χρηματοδότηση από ξένους επενδυτές. Δεν πρόκειται για μια παράλληλη υπηρεσία για εμάς, είναι αυτό που κάνουμε.
Σχέσεις με Δανειστές : Έχουμε χτίσει ισχυρές σχέσεις με δανειστές που επιθυμούν ενεργά να συνεργαστούν με αλλοδαπούς. Συχνά μπορούμε να σας εξασφαλίσουμε καλύτερους όρους από αυτούς που θα βρίσκατε μόνοι σας.
Ολοκληρωμένη Υποστήριξη : Από τις αρχικές σας ερωτήσεις μέχρι την ολοκλήρωση της διαδικασίας και μετά, είμαστε στο πλευρό σας. Μπορούμε να σας βοηθήσουμε με παραπομπές σε θέματα διαχείρισης ακινήτων, με συνδέσεις με φοροτεχνικούς και με μελλοντικές ανάγκες χρηματοδότησης καθώς αναπτύσσετε το χαρτοφυλάκιό σας.
Σαφής επικοινωνία : Εξηγούμε τα πάντα με απλή γλώσσα. Χωρίς ορολογία, χωρίς σύγχυση. Θα καταλάβετε ακριβώς τι συμβαίνει σε κάθε στάδιο.
Ένας από τους πελάτες μας, ο David από το Ηνωμένο Βασίλειο, μοιράστηκε: «Ήμουν συγκλονισμένος από τη διαδικασία στεγαστικού δανείου στις ΗΠΑ και το γεγονός ότι δεν ήμουν κάτοικος το έκανε ακόμα πιο περίπλοκο. Η Nadlan Capital Group με καθοδήγησε σε κάθε βήμα, απάντησε στις ατελείωτες ερωτήσεις μου και με συνέδεσε με έναν δανειστή που το έκανε πραγματικότητα. Έχω πλέον αγοράσει τρία ακίνητα με τη βοήθειά τους».
Ένας άλλος πελάτης, ο Λιν από την Κίνα, μας είπε: «Οι πολιτισμικές διαφορές και τα γλωσσικά εμπόδια ήταν οι μεγαλύτερες ανησυχίες μου. Η ομάδα της Nadlan με έκανε να κατανοήσω τα πάντα και με βοήθησε να κατανοήσω όχι μόνο τη χρηματοδότηση αλλά και την αγορά ακινήτων των ΗΠΑ. Ένιωσα υποστήριξη σε όλη τη διαδικασία».
Τελικές Σκέψεις
Ένα στεγαστικό δάνειο ύψους 700,000 δολαρίων αποτελεί μια σημαντική οικονομική δέσμευση, αλλά αποτελεί επίσης μια ευκαιρία για να χτίσετε πλούτο μέσω ακινήτων στις ΗΠΑ. Με σωστό σχεδιασμό, την κατάλληλη ομάδα και μια σαφή κατανόηση του κόστους που συνεπάγεται, μπορείτε να αξιοποιήσετε αυτήν την επένδυση για τους οικονομικούς σας στόχους.
Θυμηθείτε αυτά τα βασικά σημεία:
Η πληρωμή του στεγαστικού σας δανείου ύψους 700000 δολαρίων περιλαμβάνει το κεφάλαιο, τους τόκους, τους φόρους, την ασφάλιση και ενδεχομένως τα τέλη PMI και HOA. Το συνολικό μηνιαίο κόστος είναι συνήθως πολύ υψηλότερο από την πληρωμή μόνο του κεφαλαίου και των τόκων.
Οι απαιτήσεις προκαταβολής ποικίλλουν, αλλά η καταβολή προκαταβολής 20% ή περισσότερο εξαλείφει το PMI και συχνά εξασφαλίζει καλύτερους όρους, ειδικά για ξένους επενδυτές.
Χρησιμοποιήστε μια μηνιαία αριθμομηχανή στεγαστικού δανείου και μια αριθμομηχανή προσιτής τιμής κατοικίας για να εξετάσετε διαφορετικά σενάρια πριν δεσμευτείτε για μια τιμή αγοράς.
Οι ξένοι επενδυτές μπορούν σίγουρα να πληρούν τις προϋποθέσεις για στεγαστικά δάνεια στις ΗΠΑ, αν και θα πρέπει να αναμένετε ελαφρώς διαφορετικές απαιτήσεις και πιθανώς υψηλότερα επιτόκια από τους εγχώριους αγοραστές.
Η ανάλυση των πληρωμών του στεγαστικού σας δανείου θα αλλάξει με την πάροδο του χρόνου καθώς δημιουργείτε ίδια κεφάλαια και ενδεχομένως αναχρηματοδοτείτε με καλύτερους όρους.
Τα αρχικά έξοδα (προκαταβολή συν έξοδα κλεισίματος) για ένα σπίτι αξίας 700,000 δολαρίων κυμαίνονται συνήθως από 35,000 έως 175,000 δολάρια, ανάλογα με το ποσοστό προκαταβολής σας.
Η συνεργασία με επαγγελματίες που ειδικεύονται στη χρηματοδότηση ξένων επενδυτών καθιστά τη διαδικασία ομαλότερη και συχνά οδηγεί σε καλύτερους όρους.
Στην Nadlan Capital Group , είμαστε εδώ για να σας βοηθήσουμε να πετύχετε. Είτε μόλις ξεκινάτε να εξερευνάτε επενδύσεις σε ακίνητα στις ΗΠΑ είτε είστε έτοιμοι να κάνετε μια προσφορά για ένα συγκεκριμένο ακίνητο, μπορούμε να σας παρέχουμε την καθοδήγηση και τις συνδέσεις που χρειάζεστε.