Τα έξοδα κλεισίματος μπορούν να προσθέσουν χιλιάδες στην αγορά ή την αναχρηματοδότηση του σπιτιού σας, προκαλώντας έκπληξη σε πολλούς. Τι θα γινόταν αν μπορούσατε να μεταφέρετε αυτά τα έξοδα στο στεγαστικό σας δάνειο αντί να τα πληρώνετε εκ των προτέρων; Αυτή η επιλογή εξαρτάται από τον λόγο δανείου προς αξία και τη δανειοληπτική σας ικανότητα, αλλά υπάρχουν σημαντικοί συμβιβασμοί που πρέπει να λάβετε υπόψη πριν αποφασίσετε. Ας αναλύσουμε πότε η επαναλαμβανόμενη μεταφορά εξόδων κλεισίματος έχει νόημα και πότε άλλες στρατηγικές μπορούν να σας εξοικονομήσουν περισσότερα μακροπρόθεσμα.
Κατανόηση του τρόπου ενσωμάτωσης του κόστους κλεισίματος στο στεγαστικό σας δάνειο
Όταν ετοιμάζεστε να αγοράσετε ένα σπίτι ή να επιδιώξετε αναχρηματοδότηση στεγαστικού δανείου, αυτά τα έξοδα διακανονισμού μπορεί να σας φαίνονται υπερβολικά. Τα καλά νέα; Σε πολλές περιπτώσεις, μπορείτε στην πραγματικότητα να συμπεριλάβετε τα έξοδα κλεισίματος στο ποσό του δανείου σας. Δείτε τι πρέπει να γνωρίζετε για να το κάνετε αυτό να λειτουργήσει.
Ο τύπος δανείου προς αξία εξηγείται
Ο δανειστής σας θα εξετάσει τον λόγο δανείου προς αξία, ή αλλιώς LTV, για να διαπιστώσει εάν έχετε επαρκή δανειακή δύναμη. Αυτός ο υπολογισμός συγκρίνει το ποσό που χρηματοδοτείτε με την εκτιμώμενη αξία του σπιτιού.
Ας δούμε ένα παράδειγμα. Ας υποθέσουμε ότι παίρνετε ένα δάνειο 300,000 δολαρίων για ένα ακίνητο αξίας 400,000 δολαρίων. Το Δείκτη Αξίας σας (LTV) θα είναι 75%. Τα μαθηματικά είναι απλά: διαιρέστε το ποσό του δανείου με την αξία του ακινήτου (300,000 / 400,000 = 0.75).
Με προκαταβολή 20%, αποφεύγετε την πληρωμή ιδιωτικής ασφάλισης στεγαστικού δανείου . Αυτό το 75% Δείκτη Αξίας Ποσοστού (LTV) σας αφήνει με περίπου 5% σε πιθανή δανειακή ικανότητα που θα μπορούσε να καλύψει τα έξοδα κλεισίματος.
Διαφορετικοί τύποι δανείων έχουν διαφορετικές απαιτήσεις LTV, ορισμένες μάλιστα μόλις 3%. Ο δανειστής σας θα αξιολογήσει την πιστοληπτική σας ικανότητα, συμπεριλαμβανομένου του λόγου χρέους προς εισόδημα, για να προσδιορίσει την τελική σας ικανότητα δανεισμού.
Δάνεια Αγοράς έναντι Επιλογών Αναχρηματοδότησης
Εδώ είναι που τα πράγματα γίνονται ενδιαφέροντα. Η ενσωμάτωση του κόστους κλεισίματος σε ένα δάνειο αγοράς μπορεί να είναι δύσκολη, ειδικά για αγοραστές που αγοράζουν ακίνητο για πρώτη φορά και συνήθως έχουν λιγότερο περιθώριο ελιγμών με τους δείκτες LTV τους.
Η αναχρηματοδότηση είναι μια διαφορετική ιστορία. Όταν αναχρηματοδοτείτε, πιθανότατα έχετε δημιουργήσει κάποια ίδια κεφάλαια για το ακίνητο, κάτι που σας δίνει μεγαλύτερη ευελιξία με τον λόγο δανείου προς αξία. Ορισμένοι δανειστές προσφέρουν ακόμη και αναχρηματοδοτήσεις χωρίς κόστος κλεισίματος, κάνοντας τη διαδικασία ακόμη πιο ομαλή.
Σημαντικοί περιορισμοί στα δάνεια VA
Αν σκέφτεστε να λάβετε δάνεια από την Veterans United , υπάρχει ένας συγκεκριμένος κανόνας που πρέπει να γνωρίζετε. Ενώ τα περισσότερα συμβατικά στεγαστικά δάνεια σάς επιτρέπουν να ενσωματώσετε τα έξοδα κλεισίματος στο δάνειο, τα στεγαστικά δάνεια με εγγύηση την VA επιτρέπουν μόνο τη χρηματοδότηση του τέλους χρηματοδότησης της VA. Αυτό το τέλος κυμαίνεται από 0.5% έως 3.3% του ποσού του δανείου, σύμφωνα με την Veterans United.
Θα έπρεπε πραγματικά να ενσωματώσετε τα έξοδα κλεισίματος στο στεγαστικό σας δάνειο;
Ας είμαστε ειλικρινείς σχετικά με τους συμβιβασμούς εδώ. Η μείωση των αρχικών σας μετρητών ακούγεται καλή, αλλά να θυμάστε ότι ουσιαστικά χρηματοδοτείτε αυτές τις χρεώσεις με ένα μακροπρόθεσμο δάνειο. Αυτό σημαίνει ότι θα πληρώνετε τόκους για αυτά τα έξοδα για τα επόμενα χρόνια.
Μια άλλη παράμετρος: η ενσωμάτωση του κόστους κλεισίματος στο δάνειό σας συνήθως σημαίνει αποδοχή υψηλότερου επιτοκίου. Θα πρέπει να υπολογίσετε προσεκτικά τους υπολογισμούς για να δείτε αν αυτή η προσέγγιση σας εξοικονομεί πραγματικά χρήματα μακροπρόθεσμα.
Έξυπνες Εναλλακτικές Λύσεις για το Κόστος Κλεισίματος με Κυλιόμενο Κλείσιμο
Πριν αποφασίσετε να μεταφέρετε τα έξοδα κλεισίματος στο στεγαστικό σας δάνειο, σκεφτείτε αυτές τις άλλες στρατηγικές:
Παραχωρήσεις πωλητών
Σε πολλές αγορές σήμερα, οι πωλητές είναι πιο πρόθυμοι να διαπραγματευτούν. Μπορεί να είστε σε θέση να εξασφαλίσετε παραχωρήσεις από τους πωλητές που καλύπτουν ένα ποσοστό των εξόδων κλεισίματος. Αυτή η προσέγγιση δεν αυξάνει το ποσό του δανείου σας ή το επιτόκιο.
Πιστώσεις Δανειστή
Ορισμένοι πάροχοι στεγαστικών δανείων προσφέρουν πιστώσεις από τους δανειστές, οι οποίες λειτουργούν αντίθετα με τους πόντους έκπτωσης. Συμφωνείτε με ένα ελαφρώς υψηλότερο επιτόκιο και ο δανειστής παρέχει μετρητά για τα έξοδα κλεισίματος του δανείου σας . Συγκρίνετε προσεκτικά αυτό το επιτόκιο με αυτό που θα πληρώνατε εάν ενσωματώνατε τα έξοδα κλεισίματος στο δάνειό σας.
Επιχορηγήσεις και Προγράμματα Βοήθειας για Αγοραστές Κατοικίας
Αν αγοράζετε ακίνητο για πρώτη φορά, έχετε πρόσβαση σε ειδικά προγράμματα. Πολλές επιχορηγήσεις και προγράμματα βοήθειας για αγοραστές κατοικίας μπορούν να εφαρμοστούν τόσο για την προκαταβολή σας όσο και για τα έξοδα κλεισίματος. Αυτά τα προγράμματα είναι ιδιαίτερα χρήσιμα αν είστε νέοι στις επενδύσεις σε ακίνητα στις ΗΠΑ.
Συχνές ερωτήσεις σχετικά με το κόστος κλεισίματος
Πρέπει να πληρώσετε τα έξοδα κλεισίματος εκ των προτέρων;
Ενώ η πληρωμή του κόστους κλεισίματος κατά το κλείσιμο είναι στάνταρ, έχετε επιλογές. Μπορείτε ενδεχομένως να τις ενσωματώσετε στο στεγαστικό σας δάνειο, να εφαρμόσετε πιστώσεις δανειστών ή να αξιοποιήσετε προγράμματα βοήθειας για αγοραστές πρώτης κατοικίας.
Τι πρέπει να αποφύγετε πριν το κλείσιμο;
Αυτό είναι κρίσιμο: μην κάνετε καμία μεγάλη αγορά ή ανοίξετε νέους πιστωτικούς λογαριασμούς πριν κλείσει το δάνειό σας. Ακόμα και η αγορά νέων επίπλων ή η υποβολή αίτησης για πιστωτική κάρτα καταστήματος μπορεί να αλλάξει το πιστωτικό σας προφίλ και ενδεχομένως να εκτροχιάσει το κλείσιμο του δανείου σας.
Πόσο κοστίζει το κλείσιμο ενός σπιτιού αξίας 300,000 δολαρίων;
Υπολογίστε έξοδα κλεισίματος μεταξύ 3% και 6% του ποσού του δανείου σας. Σε ένα στεγαστικό δάνειο 300,000 δολαρίων, τα έξοδα διακανονισμού θα ανέλθουν περίπου στα 9,000 έως 18,000 δολάρια.
Τα επόμενα σας βήματα
Η κατανόηση των επιλογών σας για τη διαχείριση του κόστους κλεισίματος είναι μόνο η αρχή. Είτε είστε έμπειρος επενδυτής είτε νέος στον χώρο των ακινήτων στις ΗΠΑ, το να έχετε τον κατάλληλο συνεργάτη χρηματοδότησης κάνει όλη τη διαφορά.
Στην Nadlan Capital Group , συνεργαζόμαστε με ξένους επενδυτές και εγχώριους αγοραστές για να βρούμε δημιουργικές λύσεις χρηματοδότησης που ταιριάζουν στη μοναδική σας περίπτωση. Θα σας βοηθήσουμε να αναλύσετε εάν η ενσωμάτωση του κόστους κλεισίματος στο στεγαστικό σας δάνειο έχει νόημα για τις συγκεκριμένες περιστάσεις σας ή εάν εναλλακτικές στρατηγικές θα σας εξυπηρετούσαν καλύτερα.
Είστε έτοιμοι να συζητήσουμε τις επιλογές χρηματοδότησής σας; Επικοινωνήστε με την ομάδα μας σήμερα. Είμαστε εδώ για να σας καθοδηγήσουμε σε κάθε βήμα της διαδικασίας στεγαστικού δανείου με σαφήνεια και σιγουριά.